Wohnflächenberechnung
Laser-Aufmaß, normengerechte Berechnung, Aufmaßpläne – vom Architekten.
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Wohnflächenberechnung in Bochum und Düsseldorf
Die Wohnfläche ist eine der am häufigsten falsch angegebenen Kenngrößen einer Immobilie. Aus meiner Gutachterpraxis: Abweichungen von 10 Prozent und mehr zwischen angegebener und tatsächlicher Wohnfläche sind keine Seltenheit – mit erheblichen finanziellen Konsequenzen für Eigentümer, Käufer und Mieter.
Meine Wohnflächenberechnung umfasst ein präzises Laser-Aufmaß vor Ort, eine normengerechte Berechnung in Tabellenform und Aufmaßpläne als Grundrisszeichnungen. Als Architekt und vereidigter Sachverständiger differenziere ich zwischen genehmigten und ungenehmigten Wohnflächen, prüfe auf Wunsch die Bauakte und begründe meine Ansätze nachvollziehbar – insbesondere dort, wo die Anrechenbarkeit strittig ist.
So entsteht Ihre Wohnflächenberechnung
Vier Schritte vom Ortstermin bis zur Übergabe.
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Örtliches Aufmaß
Vermessung sämtlicher Räume vor Ort mit professioneller Laser-Messtechnik – präzise, zerstörungsfrei und effizient. Vorhandene Bestandspläne nutze ich nur als Anhaltspunkt; sie weichen erfahrungsgemäß häufig vom tatsächlichen Zustand ab.
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Aufmaßpläne in CAD
Grundrisszeichnungen mit maßstabsgerechter Bemaßung aller Räume, in CAD erstellt. Übergabe als PDF und auf Wunsch als gebundenes Exemplar.
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Berechnung in Tabellenform
Für jeden Raum: Grundfläche, Anrechnungsfaktor und anrechenbare Wohnfläche – nachvollziehbar dokumentiert und prüfbar.
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Begründung & optionale Bauakteneinsicht
Fachliche Begründung meiner Ansätze, wo die Anrechnung strittig ist – Balkone, Terrassen, Dachschrägen, Hobbyräume. Auf Wunsch zusätzlich Differenzierung zwischen genehmigten und ungenehmigten Wohnflächen über eine Bauakteneinsicht.
Genehmigte und ungenehmigte Wohnflächen
Ausgebaute Kellerräume, Spitzböden oder umgenutzte Garagen begegnen mir regelmäßig. Diese Räume erfüllen häufig nicht die baurechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume – und nach § 2 Absatz 3 Nummer 1 WoFlV gehören ihre Grundflächen nicht zur Wohnfläche.
Für Eigentümer und Käufer ist das erheblich: Ungenehmigte Flächen dürfen in Mietverträgen nicht als Wohnfläche angegeben werden, sind beim Verkauf als Nutzfläche zu deklarieren und können den Verkehrswert beeinflussen. Wird die Wohnfläche falsch angegeben, drohen Mietminderung, Kaufpreisminderung oder Schadensersatzansprüche.
Als Architekt kann ich nicht nur feststellen, ob Räume genehmigt sind, sondern auch beurteilen, ob eine nachträgliche Legalisierung möglich ist – und diese bei Bedarf über einen Bauantrag direkt einleiten.
Wann eine Wohnflächenberechnung erforderlich ist
Vier typische Anlässe, in denen eine fundierte Berechnung der Wohnfläche den Unterschied macht.
Finanzierung
Beleihungswertermittlung der Bank.
Banken verlangen für jede Immobilienfinanzierung eine normengerechte Wohnflächenberechnung. Eine präzise, fachlich begründete Angabe – basierend auf örtlichem Aufmaß und WoFlV – kann den Beleihungswert und damit die Finanzierungskonditionen positiv beeinflussen. Häufigster Anlass aus meiner Praxis.
Verkauf oder Kauf
Schutz vor Regressansprüchen.
Eine präzise Flächenangabe schafft Verhandlungssicherheit für beide Seiten und schützt vor späteren Regressansprüchen. Käufer beauftragen sie häufig vor dem Notartermin als Plausibilitätsprüfung der Verkäuferangaben – Abweichungen von 10 Prozent und mehr sind keine Seltenheit.
Gerichtliche Verfahren
Beweismittel im Zivilrecht.
Bei Streitigkeiten über die Wohnfläche – etwa Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen oder Mietminderungen – dient die fachlich begründete Wohnflächenberechnung als belastbares Beweismittel. Seit der BGH-Rechtsprechung 2015/2018 ist die tatsächliche Fläche maßgeblich, unabhängig vom Mietvertrag.
WEG-Aufteilung
Grundlage für die Miteigentumsanteile.
Bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen nach WEG ist die exakte Wohnflächenberechnung Voraussetzung für die Bemessung der Miteigentumsanteile. Sie geht in die Abgeschlossenheitsbescheinigung und in die Teilungserklärung ein.
Was eine Wohnflächenberechnung kostet
Die Berechnung umfasst örtliches Aufmaß, prüfbare Berechnung in Tabellenform und Aufmaßpläne. Die Kosten sind abhängig vom Arbeitsaufwand: Dachschrägen, verwinkelte Wandstellung oder Treppen erhöhen den Aufwand. Folgende Bandbreiten zur Orientierung:
Bei Beauftragung einer zusätzlichen Bauakteneinsicht zur Differenzierung genehmigter und ungenehmigter Flächen fallen Mehrkosten für die behördliche Auskunft an. Rufen Sie an – am besten senden Sie mir vorab einen vorhandenen Altgrundriss, dann kann ich die Kosten konkret abschätzen.
Häufige Fragen zur Wohnflächenberechnung
Nach welcher Norm wird die Wohnfläche berechnet?
Maßgeblich ist im Regelfall die Wohnflächenverordnung (WoFlV) aus dem Jahr 2004. Für vor 2004 abgeschlossene Mietverträge oder bestimmte gewerbliche Zwecke können auch die II. Berechnungsverordnung oder die DIN 277 anwendbar sein. Welche Norm im konkreten Fall gilt, hängt vom vertraglichen Hintergrund und vom Bewertungszweck ab – das stimme ich vor Auftragserteilung mit Ihnen ab.
Wie lange dauert eine Wohnflächenberechnung?
Das örtliche Aufmaß ist je nach Objektgröße in ein bis drei Stunden erledigt. Die anschließende Berechnung und die Erstellung der Aufmaßpläne benötigt in der Regel ein bis zwei Wochen. Bei besonderem Zeitdruck sind kürzere Bearbeitungszeiten nach Absprache möglich.
Können Sie genehmigte und ungenehmigte Wohnflächen unterscheiden?
Ja, sofern Sie eine zusätzliche Bauakteneinsicht beauftragen. Über die Bauakte wird festgestellt, welche Räume baurechtlich als Aufenthaltsräume genehmigt sind und welche nicht. Falls eine nachträgliche Legalisierung möglich ist, kann ich diese als Architekt auch direkt einleiten.
Was tun, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen abweicht?
Die aktuelle BGH-Rechtsprechung zur 10-%-Toleranz wurde 2015 und 2018 grundlegend geändert. Heute ist bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich – unabhängig davon, was im Mietvertrag steht. Eine präzise Berechnung schützt sowohl Vermieter als auch Mieter vor späteren Auseinandersetzungen.
Ist die Wohnflächenberechnung als Beweismittel vor Gericht verwendbar?
Ja. Eine fachlich begründete Wohnflächenberechnung des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen kann vor Gericht vorgelegt werden und hat dort erhebliches Gewicht – im gerichtlichen Auftrag als Sachverständigenbeweis, als Privatgutachten als qualifizierter Parteivortrag. Bei strittigen Ansätzen – etwa Dachschrägen, Balkone oder ungenehmigte Räume – dokumentiere ich die Berechnung so, dass sie einer fachlichen Prüfung standhält.
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Wohnflächenberechnungen erstelle ich in Bochum, Düsseldorf und Umgebung. Ein erstes Gespräch ist immer kostenlos.
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