Aufteilungsplan
Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Wohnflächenberechnung – und bei Bedarf die Legalisierung ungenehmigter Umbauten. Vom bauvorlageberechtigten Architekten.
Kostenlose Erstberatung
Teilung nach WEG
Wer ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen umwandeln möchte, benötigt zuerst einen Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde. Darauf folgen die Teilungserklärung und die Eintragung im Grundbuch.
Aber Vorsicht: Stimmt der bauliche Bestand nicht mehr mit den genehmigten Plänen überein – etwa durch nachträgliche Umbauten –, gerät die Aufteilung ins Stocken oder scheitert ganz. Ob die Bauaufsichtsbehörde solche Abweichungen im Verfahren bemerkt, ist dabei zweitrangig: Eine formell illegale Wohnung bleibt ein dauerhaftes Risiko – für die Finanzierung, den späteren Verkauf und den Wert der Wohnung. Wer nach WEG aufteilt, sollte ungenehmigte Umbauten deshalb vorab legalisieren.
Genau hier setze ich an. Als bauvorlageberechtigter Architekt prüfe ich die baurechtliche Ausgangslage Ihres Gebäudes und leite bei Bedarf das Bauantragsverfahren ein – bevor Sie Geld für Pläne ausgeben, die das Bauamt am Ende ablehnt.
Was genau ist ein Aufteilungsplan?
Ein Aufteilungsplan besteht aus mehreren Bauzeichnungen im Maßstab 1:100, die das Gebäude in all seinen Geschossen im Grundriss darstellen – ergänzt durch Schnitte, Ansichten und Lageplan. Jede Sondereigentumseinheit wird mit einer fortlaufenden Nummer versehen und vom Gemeinschaftseigentum abgegrenzt.
Der Plan muss so beschaffen sein, dass die Bauaufsichtsbehörde die Abgeschlossenheit jeder Einheit prüfen kann. Abgeschlossenheit bedeutet: Jede Wohnung muss baulich von den übrigen Einheiten getrennt sein und über einen eigenen, abschließbaren Zugang, Sanitäranlagen und eine Kochmöglichkeit verfügen.
Den Aufteilungsplan erstelle ich, wo möglich, aus den vorhandenen Bestandsplänen. Zunächst prüfe ich, ob diese den tatsächlichen Zustand zuverlässig abbilden. Sind sie zu alt oder zu ungenau, folgt eine örtliche Bestandsaufnahme und Neuzeichnung aller Pläne.
So läuft eine Aufteilung ab
Vier Schritte von der baurechtlichen Prüfung bis zum Eintrag im Grundbuch.
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Baurechtliche Prüfung
Zuerst prüfe ich, ob der tatsächliche Gebäudezustand mit der Baugenehmigung übereinstimmt. Genehmigungspflichtige Änderungen sollten vor der Aufteilung per Bauantrag legalisiert werden.
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Erstellung des Aufteilungsplans
Ich erstelle die Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten und Lageplan. Jede Sondereigentumseinheit wird nummeriert und vom Gemeinschaftseigentum abgegrenzt.
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Abgeschlossenheitsbescheinigung
Mit den Aufteilungsplänen stelle ich den Antrag auf Abgeschlossenheit beim Bauordnungsamt. Die Behörde prüft, ob jede Einheit die Anforderungen an die Abgeschlossenheit erfüllt.
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Teilungserklärung und Grundbuch
Nach Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird die Teilungserklärung unter Mitwirkung eines Notars erstellt und beim Grundbuchamt eingereicht. Mit der Anlegung eigener Wohnungsgrundbücher ist die Aufteilung vollzogen.
Aufteilungsplan, Wohnflächenberechnung und – bei Bedarf – die Legalisierung baulicher Veränderungen kommen aus einer Hand. Das reduziert Schnittstellen, beschleunigt den Gesamtprozess und vermeidet Abstimmungsverluste.
Auf Wunsch ermittle ich zusätzlich die Miteigentumsanteile sachgerecht und den Verkehrswert der einzelnen Einheiten.
Miteigentumsanteile sachgerecht bemessen
Die Verteilung der Miteigentumsanteile bestimmt Stimmrechte, Hausgeld und Instandhaltungskosten. In der Praxis werden die Anteile meist nach dem Verhältnis der Wohnflächen bemessen – weshalb eine präzise Wohnflächenberechnung dringend zu empfehlen ist.
Als vereidigter Sachverständiger bemesse ich die Miteigentumsanteile auch wertgerecht – insbesondere dann, wenn sich die Einheiten hinsichtlich Lage, Ausstattung oder Nutzungsmöglichkeit erheblich unterscheiden. Auf Wunsch ermittle ich auch den Verkehrswert einzelner Einheiten.
Was eine Aufteilung kostet
Die Kosten für die Erstellung von Aufteilungsplänen richten sich nach dem individuellen Arbeitsaufwand und der Anzahl der Wohneinheiten. Zusätzlich fallen behördliche Gebühren für die Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie Notar- und Grundbuchkosten an.
Rufen Sie an – am besten senden Sie mir vorab vorhandene Bestandspläne, dann kann ich die Kosten konkret abschätzen. Die Erstberatung ist immer kostenlos.
Häufige Fragen zu Aufteilungsplänen
Wann brauche ich einen Aufteilungsplan?
Immer dann, wenn ein Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen umgewandelt werden soll. Der Aufteilungsplan ist Voraussetzung für die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Teilungserklärung. Sowohl bei der nachträglichen Aufteilung eines Bestandsgebäudes als auch beim geplanten Neubau mit Eigentumswohnungen ist ein Aufteilungsplan erforderlich.
Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bauamt?
Die behördlichen Gebühren richten sich nach der Gebührenordnung der jeweiligen Kommune und bemessen sich meist nach der Anzahl der Einheiten. Eine seriöse Vorab-Bezifferung ist nicht möglich – im Vergleich zu Architekten- und Notarkosten fallen sie jedoch kaum ins Gewicht.
Was passiert, wenn die Behörde die Abgeschlossenheit nicht erteilt?
Die häufigste Ursache sind bauliche Veränderungen ohne Genehmigung – zusammengelegte Wohnungen, ausgebaute Dachgeschosse, Nutzungsänderungen. In diesen Fällen muss vor der Aufteilung ein Bauantrag zur nachträglichen Legalisierung gestellt werden. Als bauvorlageberechtigter Architekt erkenne ich einen solchen Bedarf bereits bei der Bestandsaufnahme und kann den Bauantrag direkt einleiten.
Erstellen Sie auch die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde und wird vom Notar erstellt. Ich liefere die fachlichen Grundlagen: Aufteilungsplan, Wohnflächenberechnung sowie auf Wunsch eine sachverständige Bemessung der Miteigentumsanteile. Auf dieser Grundlage kann der Notar zügig die Teilungserklärung formulieren.
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Aufteilungspläne erstelle ich in Bochum, Düsseldorf und Umgebung. Ein erstes Gespräch ist immer kostenlos.
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