Wohnflächenberechnung in Bochum und Düsseldorf
Die Wohnfläche ist eine der am häufigsten falsch angegebenen Kenngrößen einer Immobilie. Unsere Gutachterpraxis zeigt: Abweichungen von 10 % und mehr zwischen angegebener und tatsächlicher Wohnfläche sind keine Seltenheit – mit erheblichen finanziellen Konsequenzen für Eigentümer, Käufer und Mieter.
Unsere Wohnflächenberechnung umfasst ein präzises örtliches Aufmaß mit Laser-Messtechnik, eine normengerechte Berechnung in Tabellenform und die Erstellung von Aufmaßplänen als Grundrisszeichnungen. Als Architekten und vereidigte Sachverständige gehen wir dabei weiter als eine bloße Flächenmessung: Wir differenzieren zwischen genehmigten und ungenehmigten Wohnflächen, prüfen auf Wunsch die Bauakte und begründen unsere Ansätze nachvollziehbar – insbesondere dort, wo die Anrechenbarkeit von Flächen strittig ist.
Von unseren Standorten in Bochum und Düsseldorf sind wir im gesamten Ruhrgebiet und in der Landeshauptstadt für Sie tätig.
Wertgutachten
Flächenaufmaß
Aufteilungspläne
So erstellen wir Ihre Wohnflächenberechnung
Jede Wohnflächenberechnung beginnt mit einem örtlichen Aufmaß. Wir vermessen sämtliche Räume vor Ort mit professioneller Laser-Messtechnik – präzise, zerstörungsfrei und effizient. Vorhandene Bestandspläne übernehmen wir nicht ungeprüft, da sie erfahrungsgemäß häufig vom tatsächlichen Zustand abweichen.
Anschließend erstellen wir:
- Eine Wohnflächenberechnung in Tabellenform, die für jeden Raum die Grundfläche, den Anrechnungsfaktor und die anrechenbare Wohnfläche ausweist.
- Aufmaßpläne als Grundrisszeichnungen mit maßstabsgerechter Bemaßung aller Räume.
- Bei Bedarf eine fachliche Begründung unserer Ansätze, insbesondere wenn die Anrechnung einzelner Flächen als Wohnfläche strittig ist – etwa bei Balkonen, Terrassen, Dachschrägen oder Hobbyräumen.
- Optional eine Differenzierung in genehmigte und ungenehmigte Wohnflächen, sofern eine Bauakteneinsicht beauftragt wird. Besonders relevant bei Immobilien mit baulichen Veränderungen ohne Genehmigung.
Genehmigte und ungenehmigte Wohnflächen
Nicht alles, was als Wohnraum genutzt wird, ist auch als Wohnraum genehmigt. Ausgebaute Kellerräume, Spitzböden oder Garagen begegnen uns regelmäßig. Diese Räume erfüllen häufig nicht die baurechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume – und nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV gehören ihre Grundflächen nicht zur Wohnfläche.
Für Eigentümer und Käufer ist das erheblich: Ungenehmigte Flächen dürfen in Mietverträgen nicht als Wohnfläche angegeben werden, sind beim Verkauf als Nutzfläche zu deklarieren und können den Verkehrswert beeinflussen. Wird die Wohnfläche falsch angegeben, drohen Mietminderung, Kaufpreisminderung oder Schadensersatzansprüche.
Als Architekten können wir nicht nur feststellen, ob Räume genehmigt sind, sondern auch beurteilen, ob eine nachträgliche Legalisierung möglich ist – und diese bei Bedarf über einen Bauantrag einleiten. Reine Vermessungsdienstleister oder Makler können diese Einschätzung nicht leisten.
Wenn Flächenansätze strittig sind
Die Berechnung der Wohnfläche ist nicht immer eindeutig. Die häufigsten Streitpunkte aus unserer Gutachterpraxis:
- Balkone und Terrassen – nach WoFlV in der Regel zu 25 %, höchstens zu 50 % anzurechnen. Die Abwägung erfordert eine sachverständige Beurteilung.
- Dachschrägen – unter 1,00 m Raumhöhe keine Anrechnung, zwischen 1,00 m und 2,00 m Anrechnung zu 50 %. Bei Dachgeschosswohnungen macht das häufig den größten Unterschied.
- Hobbyräume und Kellerräume – faktisch als Wohnraum genutzt, aber baurechtlich häufig nicht genehmigt. Die Anrechenbarkeit hängt vom Bewertungsanlass ab.
- Wintergärten – beheizt: volle Anrechnung. Unbeheizt: in der Regel 50 %.
In all diesen Fällen dokumentieren und begründen wir unsere Ansätze so, dass die Berechnung auch im Streitfall einer fachlichen Prüfung standhält.
Anlässe einer Wohnflächenberechnung
- Finanzierung – der häufigste Anlass: Banken verlangen eine normengerechte Wohnflächenberechnung für die Beleihungswertermittlung.
- Verkauf oder Kauf – eine präzise Flächenangabe schützt vor späteren Regressansprüchen.
- Mietrechtliche Auseinandersetzungen – bei Streitigkeiten über die Wohnfläche, Mieterhöhungen oder Betriebskostenabrechnungen.
- Gerichtliche Verfahren – als Beweismittel in zivilrechtlichen Streitigkeiten.
- Aufteilung in Eigentumswohnungen – Grundlage für die Bemessung der Miteigentumsanteile.
- Grundsteuer und Verkehrswertgutachten – die Wohnfläche ist eine zentrale Eingangsgröße für beide Berechnungen.
Was uns von anderen Anbietern unterscheidet
Wohnflächenberechnungen werden am Markt von vielen Anbietern angeboten – von Maklern über Vermessungstechniker bis zu Online-Diensten. Was all diesen Angeboten fehlt: eine fundierte Beurteilung, ob die vermessenen Räume überhaupt als Wohnfläche anrechenbar sind.
Makler-Wohnflächenangaben basieren in der Regel auf Angaben des Eigentümers oder vorhandenen Bestandsplänen – ohne eigenes Aufmaß und ohne Prüfung des Genehmigungsstatus. Online-Angebote arbeiten mit Selbstauskünften und können weder den tatsächlichen Raumzuschnitt noch baurechtliche Besonderheiten berücksichtigen. Beide Varianten erfüllen nicht die Anforderungen, die Banken, Gerichte oder Finanzbehörden an eine belastbare Wohnflächenberechnung stellen.
Als Architekten und vereidigte Sachverständige beurteilen wir nicht nur die Fläche, sondern auch den baurechtlichen Status jedes Raums – und können bei Bedarf die nachträgliche Legalisierung direkt einleiten. Unsere Berechnungen sind so begründet, dass sie auch in gerichtlichen Verfahren als belastbare Grundlage dienen.
Kosten einer Wohnflächenberechnung
Unsere Wohnflächenberechnung mit örtlichem Aufmaß umfasst eine prüfbare Berechnung in Tabellenform und Aufmaßpläne als Grundrisszeichnungen. Durchschnittspreise zur Orientierung:
- Mehrfamilienhaus: ca. 300 € je Wohneinheit
- Einfamilienhaus: ca. 1.000 €
- Eigentumswohnung: ca. 600 €
Bei Beauftragung einer zusätzlichen Bauakteneinsicht zur Differenzierung genehmigter und ungenehmigter Flächen fallen Mehrkosten für die behördliche Auskunft an.
Wir sind in Bochum, Düsseldorf und Umgebung für Sie tätig. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Erstberatung.