Bauantrag und Genehmigungsplanung in NRW
Umgebaute Dachgeschosse, zusammengelegte Wohnungen, umgenutzte Kellerräume – in der Praxis wurden viele bauliche Veränderungen ohne die erforderliche Genehmigung durchgeführt. Das ist kein Kavaliersdelikt: Ungenehmigt veränderte Gebäude mindern den Verkehrswert, gefährden die Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen und können bei Mietverträgen, Finanzierungen und Versicherungsfällen zum Problem werden.
Als bauvorlageberechtigte Architekten nach § 67 BauO NRW und vereidigte Sachverständige erkennen wir den Legalisierungsbedarf häufig bei der Bewertung oder Wohnflächenberechnung – und können den erforderlichen Bauantrag direkt einleiten, ohne dass Sie einen weiteren Dienstleister beauftragen müssen. Darüber hinaus klären wir durch Bauvoranfragen die Bebaubarkeit und das Entwicklungspotenzial von Grundstücken.
Wir bieten keine Neubauprojekte an, sondern konzentrieren uns auf baurechtliche Fragestellungen im Bestand. Von unseren Büros in Bochum und Düsseldorf betreuen wir Vorhaben in ganz NRW.
Wertgutachten
Flächenaufmaß
Aufteilungspläne
Warum eine Legalisierung wichtig ist
Ein Bauvorhaben ohne Genehmigung ist formell rechtswidrig – unabhängig davon, wie lange es besteht. Die Bauaufsichtsbehörde kann jederzeit die Beseitigung oder Nutzungsuntersagung anordnen. Auch wenn das selten vorkommt, hat der fehlende Genehmigungsstatus konkrete Folgen:
- Im Verkehrswertgutachten müssen ungenehmigte Flächen als Nutzfläche statt als Wohnfläche angesetzt werden.
- Bei Aufteilungsplänen kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung versagt werden.
- In Mietverträgen dürfen ungenehmigte Räume nicht als Wohnfläche angegeben werden.
- Banken verlangen zunehmend den Nachweis des genehmigten Zustands für die Beleihungswertermittlung.
- Bei Versicherungsfällen kann der fehlende Genehmigungsstatus zum Leistungsausschluss führen.
Die Legalisierung beseitigt diese Risiken dauerhaft. In vielen Fällen ist sie einfacher und günstiger, als Eigentümer vermuten.
Häufige Fälle einer nachträglichen Legalisierung
- Nutzungsänderungen – Gewerbe zu Wohnung, Laden zu Wohnzwecken, Keller als Aufenthaltsraum. Genehmigungspflichtig auch ohne bauliche Eingriffe.
- Dachgeschossausbau – der häufigste Fall in unserer Praxis. Erfordert Prüfung von Raumhöhe, Belichtung, Rettungsweg und Brandschutz.
- Grundrissänderungen – Zusammenlegen oder Teilen von Wohnungen, Entfernen tragender Wände. Ggf. Standsicherheitsnachweis erforderlich.
- Anbauten und Erweiterungen – Wintergärten, Terrassenüberdachungen, rückwärtige Anbauten. Abstandsflächen und Planungsrecht zu prüfen.
Nicht jede bauliche Veränderung ist genehmigungsfähig.
Ein Dachboden mit einer lichten Höhe unter 2,30 m erfüllt in der Regel nicht die Anforderungen an Aufenthaltsräume nach BauO NRW. Eine ehrliche Vorabeinschätzung erspart Ihnen unnötige Kosten – deshalb prüfen wir vor jedem Bauantrag, ob die Legalisierung überhaupt Aussicht auf Erfolg hat.
Bauvoranfragen – Planungssicherheit vor der Investition
Eine Bauvoranfrage klärt einzelne Fragen zur Zulässigkeit eines geplanten Vorhabens verbindlich – ohne dass ein vollständiger Bauantrag eingereicht werden muss. Der erteilte Vorbescheid gilt drei Jahre und gibt Ihnen die Sicherheit, die Sie für Ihre Investitionsentscheidung brauchen.
Typische Anlässe:
- Bebaubarkeit von Hinterlandflächen – Kann ein rückwärtiges Grundstück überhaupt bebaut werden?
- Nutzbarkeit unbebauter Grundstücke – Welche Art und welches Maß der Nutzung ist zulässig?
- Erweiterungsmöglichkeiten im Bestand – Ist eine Aufstockung, ein Anbau oder eine Nutzungsänderung genehmigungsfähig?
Diese Fragestellungen sind besonders relevant für Grundstückseigentümer, Erben und Investoren. Als Sachverständige können wir die Ergebnisse einer Bauvoranfrage direkt in die Verkehrswertermittlung einfließen lassen – ein Mehrwert, den reine Architekturbüros nicht bieten.
Warum ein Architekt und Sachverständiger den Unterschied macht
Baurechtliche Fragestellungen tauchen in unserer Praxis fast nie isoliert auf. Sie zeigen sich bei der Besichtigung für ein Verkehrswertgutachten, bei der Prüfung der Bauakte für eine Wohnflächenberechnung oder bei der Vorbereitung von Aufteilungsplänen.
Wo reine Gutachterbüros den Legalisierungsbedarf nur feststellen und an einen Architekten verweisen können, leiten wir den Bauantrag direkt ein. Wo reine Architekturbüros den Bauantrag stellen, aber die Auswirkungen auf den Verkehrswert oder die Wohnfläche nicht beurteilen können, liefern wir beides aus einer Hand.
Das spart Ihnen Schnittstellen, Abstimmungsaufwand und vor allem Zeit – drei Faktoren, die bei gerichtlichen Verfahren, Erbauseinandersetzungen oder geplanten Immobilienverkäufen häufig entscheidend sind.
Kosten der Genehmigungsplanung
Die Kosten für Bauanträge und Bauvoranfragen richten sich nach dem individuellen Aufwand und der Komplexität des Vorhabens. Hinzu kommen behördliche Gebühren, die bei Bauvoranfragen bei späterer Genehmigung anteilig verrechnet werden.
Sprechen Sie uns an – wir beraten Sie zunächst kostenlos, ob eine Legalisierung oder Bauvoranfrage in Ihrem Fall sinnvoll und erfolgversprechend ist. Wir sind in Bochum, Düsseldorf und ganz NRW für Sie tätig.