Aufteilungspläne für die Umwandlung in Eigentumswohnungen
Wer ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen umwandeln möchte, braucht einen Aufteilungsplan – und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde. Ohne beides lässt sich kein Wohnungsgrundbuch anlegen.
In der Praxis scheitern Aufteilungen regelmäßig an Problemen, die erst bei genauem Hinsehen sichtbar werden: ungenehmigt veränderte Grundrisse, nicht abgeschlossene Einheiten, fehlende Rettungswege. Genau hier liegt der Unterschied zwischen einem Planzeichner und einem Architekten. Als bauvorlageberechtigte Architekten und vereidigte Sachverständige prüfen wir die baurechtliche Ausgangslage Ihres Gebäudes – und leiten bei Bedarf die Legalisierung direkt ein, bevor Sie Geld für Pläne ausgeben, die das Bauamt ablehnt.
Von unseren Büros in Bochum und Düsseldorf betreuen wir Aufteilungen im gesamten Ruhrgebiet und in der Landeshauptstadt.
Wertgutachten
Flächenaufmaß
Aufteilungspläne
Was genau ist ein Aufteilungsplan?
Ein Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung im Maßstab 1:100, die das Gebäude in all seinen Geschossen darstellt – ergänzt durch Schnitte und Ansichten. Jede Sondereigentumseinheit wird mit einer fortlaufenden Nummer versehen und vom Gemeinschaftseigentum abgegrenzt.
Der Plan muss so beschaffen sein, dass die Bauaufsichtsbehörde die Abgeschlossenheit jeder Einheit prüfen kann. Abgeschlossenheit bedeutet: Jede Wohnung muss baulich von den übrigen Einheiten getrennt sein und über einen eigenen, abschließbaren Zugang, Sanitäranlagen und eine Kochmöglichkeit verfügen.
Wir erstellen den Aufteilungsplan auf Basis einer örtlichen Bestandsaufnahme – nicht auf Basis vorhandener Bestandspläne, die erfahrungsgemäß häufig vom tatsächlichen Zustand abweichen.
So läuft eine Aufteilung ab
- Baurechtliche Prüfung
Zuerst klären wir, ob der tatsächliche Gebäudezustand mit der Baugenehmigung übereinstimmt. Ungenehmigt veränderte Grundrisse, zusammengelegte Wohnungen oder umgebaute Kellerräume müssen vor der Aufteilung per Bauantrag legalisiert werden – andernfalls kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung versagt werden. Als bauvorlageberechtigte Architekten können wir diesen Bauantrag direkt einleiten. - Erstellung des Aufteilungsplans
Auf Basis einer Bestandsaufnahme vor Ort erstellen wir Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten. Jede Sondereigentumseinheit wird nummeriert und vom Gemeinschaftseigentum abgegrenzt. - Abgeschlossenheitsbescheinigung
Mit den Aufteilungsplänen stellen wir den Antrag beim Bauordnungsamt. Die Behörde prüft, ob jede Einheit die Anforderungen an die Abgeschlossenheit erfüllt. - Teilungserklärung und Grundbuch
Nach Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird die Teilungserklärung unter Mitwirkung eines Notars erstellt und beim Grundbuchamt eingereicht. Mit der Anlegung eigener Wohnungsgrundbücher ist die Aufteilung vollzogen.
Miteigentumsanteile sachgerecht bemessen
Die Verteilung der Miteigentumsanteile bestimmt Stimmrechte, Hausgeld und Instandhaltungskosten. In der Praxis werden die Anteile meist nach dem Verhältnis der Wohnflächen bemessen – weshalb eine präzise Wohnflächenberechnung nicht nur empfehlenswert, sondern wirtschaftlich geboten ist.
Als Sachverständige für Immobilienbewertung können wir die Miteigentumsanteile auch wertgerecht bemessen – insbesondere dann, wenn sich die Einheiten hinsichtlich Lage, Ausstattung oder Nutzungsmöglichkeit erheblich unterscheiden. Auch die Ermittlung des Verkehrswerts einzelner Einheiten bieten wir bei Bedarf an.
Warum ein Architekt den Unterschied macht
Aufteilungspläne werden häufig als rein zeichnerische Aufgabe betrachtet. In der Praxis scheitern Aufteilungen jedoch an Problemen, die ein Planzeichner nicht erkennt – und nicht lösen kann: ungenehmigt veränderte Grundrisse, nicht abgeschlossene Einheiten, brandschutzrechtliche Mängel, fehlende Rettungswege.
Bei Thieme Architekt erhalten Sie die Aufteilung aus der Hand eines bauvorlageberechtigten Architekten und vereidigten Sachverständigen. Konkret bedeutet das: Wir erkennen den Legalisierungsbedarf bei der Bestandsaufnahme und leiten den Bauantrag direkt ein. Wir erstellen Aufteilungsplan und Wohnflächenberechnung in einem Arbeitsgang. Wir bemessen die Miteigentumsanteile sachgerecht. Und wir können bei Bedarf den Verkehrswert der einzelnen Einheiten ermitteln. Diese Bündelung spart Ihnen Abstimmungsaufwand, Kosten und vor allem Zeit.
Kosten einer Aufteilung
Die Kosten für die Erstellung von Aufteilungsplänen richten sich nach dem individuellen Arbeitsaufwand und der Anzahl der Wohneinheiten. Zusätzlich fallen behördliche Gebühren für die Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie Notar- und Grundbuchkosten an.
Der Vorteil bei Thieme Architekt: Aufteilungsplan, Wohnflächenberechnung und – falls erforderlich – die Legalisierung nicht genehmigter baulicher Veränderungen kommen aus einer Hand. Das reduziert Schnittstellen und beschleunigt den Gesamtprozess.
Gerne erstellen wir Ihnen ein individuelles Angebot für Ihr Objekt in Bochum, Düsseldorf oder Umgebung. Die Erstberatung ist kostenlos.