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Verkehrswert vs. Kaufpreis

Darum kann der Kaufpreis vom Verkehrswert abweichen

Die Heterogenität des Immobilienmarktes

Der Verkehrswert einer Immobile ist per gesetzlicher Definition im § 194 BauGB nach dem Preis zu bestimmen, […] der [aktuell] oder zu einem bestimmten Zeitpunkt auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu erzielen ist. Es handelt sich somit um einen Marktwert. Genau das ist jedoch sein Problem.

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist aufgrund von sehr komplexen demografischen und makroökonomischen Rahmenbedingungen von einer großen Ungleichheit geprägt. Es gibt nicht nur einen Immobilienmarkt, sondern viele unterschiedliche regionale und klein räumliche (Teil-)Märkte und sachliche (Teil-)Märkte (Immobilienarten), auf denen sich Preise divergent heranbilden.

Selbst eine Wohnung unterscheidet sich irgendwie von einer anderen, sei es durch einen besseren Ausblick oder eine andere Größe, sodass niemals eine vollkommene Gleichheit zwischen mehreren Immobilien besteht.

Erschwerend kommt hinzu, dass einzelne Kaufpreise von Immobilien aus datenschutzrechtlichen Bestimmungen in Deutschland der Öffentlichkeit nicht zugänglich sind, sodass ein direkter Preisvergleich i. d. R. nicht möglich ist.

Diese Intransparenz auf den Immobilienmärkten hat zur Folge, dass oftmals für gleichwertige Immobilienprodukte völlig unterschiedliche Preise gezahlt werden. Insofern ist nicht der Verkehrswert mit Ungenauigkeiten behaftet, sondern es ist der Grundstücksmarkt.

So wird der Verkehrswert ermittelt

Der in einem Gutachten ermittelte Verkehrswert ist eine unverbindliche Schätzung des am örtlichen Markt für eine Immobilie erzielbaren Preis. Diese Schätzung basiert nicht etwa auf einzelnen Angebotspreisen oder Preisgeboten, sondern auf realen Kaufpreisen (Vergleichsprinzip). Maßgeblich hierfür sind Kaufpreise von Immobilien, die zum Zeitpunkt der Wertermittlung bzw. des Wertermittlungsstichtages am Markt erzielt wurden (Vergangenheitsprinzip).

Die entsprechenden Daten liefert der örtliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte (Behörde), der gesetzlich dazu verpflichtet ist, sämtliche Kaufpreise in einer Stadt in einer Kaufpreissammlung zu führen, diese auszuwerten und die Ergebnisse u. a. in Form von Durchschnittspreisen in einem Grundstücksmarktbericht zu veröffentlichen.

Spekulative Preise, Liebhaberpreise oder sonstige Höchst- oder Geringstpreise aufgrund persönlicher oder ungewöhnlicher Verhältnisse, die sich ohne Bezug zum tatsächlichen Preisniveau in meist überhitzten Märkten z. B. mittels Bieterverfahren erzielen lassen, sind dagegen bei einer jeden Verkehrswertermittlung nicht zu berücksichtigen.

Im besten Fall stehen also dem Gutachter im Rahmen einer Verkehrswertermittlung geeignete Kaufpreise vergleichbarer Immobilien (Vergleichspreise) zur Verfügung, auf die er seine Ermittlung stützen kann, wobei kleine Unterschiede zwischen den Vergleichsobjekten i. d. R. durch geeignete Zu- oder Abschläge angepasst werden. Liegen beispielsweise bei der Bewertung eines Reihenhauses sechs Vergleichspreise in Höhe von (1) 300.000 €, (2) 265.000 €, (3) 310.000 €, (4) 320.000 €, (5) 280.000 € und (6) 275.000 € vor, die marktüblich verstreut liegen, wird der Verkehrswert im Regelfall aus dem arithmetischen Mittelwert dieser Stichprobe in Höhe von rund 292.000 € als statistisch wahrscheinlichster Preis innerhalb einer systemischen Streuung abzuleiten sein.

Wie viele Vergleichspreise für die Ermittlung eines Verkehrswertes tatsächlich vorliegen müssen, darüber ist sich die Bewertungspraxis noch uneins. In der Vergleichswertrichtlinie (2014) wird von einer geeigneten Anzahl gesprochen, während der BGH zu dem Urteil gekommen ist, dass im Einzelfall ein einziger Vergleichspreis ausreiche, wenn es der richtige sei.

Stehen dem Gutachter keine Vergleichspreise zur Anwendung des unmittelbaren Vergleichswertverfahrens zur Verfügung, muss er den Verkehrswert mit sog. mittelbaren (Vergleichswert-)Verfahren ermitteln. Diese sind das Sachwertverfahren für Einfamilienhäuser, das Ertragswertverfahren für Mietimmoilien und immer häufiger das Immobilienrichtwertverfahren für einzelne Immobilienarten.

Bei diesen Verfahren handelt es sich um unterschiedliche Rechenmodelle, die jeweils indirekt mit der Preisdatenbank bzw. den Auswertungsergebnissen der örtlichen Gutachterausschüsse kommunizieren.

Anstelle eines Direktvergleichs mit einzelnen (bekannten) Objekten erfolgt hier der Preisvergleich mit einer großen Anzahl von unbekannten Objekten (Vergleichsmasse), deren Standardmerkmale zwar ausreichend bestimmt, aber nur im Durchschnitt bekannt sind. Auch die mittelbaren Verfahren führen bei sachgerechter Anwendung zum statistischen Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie und werden sogar standardmäßig angewendet, weil im Regelfall keine direkten (Einzel-)Vergleichspreise vorliegen.

So kommt ein tatsächlicher Kaufpreis zustande

Immobilienkaufentscheidungen hier am Beispiel eigengenutzter Wohnimmobilien sind komplexen psychologischen Einflüssen ausgesetzt. Im Unterschied zum erfahrenen Gutachter, der eine eher allgemeingültige Beurteilung der zu bewertenden Immobilie vornimmt, kommt es dem einzelnen Käufer vor allem auf subjektive Kriterien und den richtigen Kaufzeitpunkt an.

Immobilien sind standortgebundene Produkte, die sich nicht duplizieren lassen und langfristig genutzt werden. Jede Immobilie ist praktisch ein Unikat. In unvollkommenen Märkten wie dem Immobilienmarkt sind kleinräumliche Ungleichgewichte zwischen Angebot und Nachfrage daher unvermeidbar.

Chancen, sich sein persönliches Wunschhaus oder sich in seine Wunschlage einkaufen zu können, kommen vielerorts nur noch selten. Zeitdruck, Not oder persönliche Verhältnisse, die bei der Verkehrswertermittlung außer Acht bleiben, spielen in der Praxis dagegen immer eine gewisse Rolle.

Immobilienkäufe sind langfristige konsumtive Entscheidungen und dadurch hoch emotionale Angelegenheiten, die nicht allein auf rationaler Ebene entschieden werden. Hat sich ein Erwerber einmal in ein Objekt „verschossen“, wird er tief in die Tasche greifen, um mögliche Wettbewerber zu überbieten.

Weitere Einflüsse sind Finanzierungseffekte. Aufgrund eines i. d. R. hohen Fremdfinanzierungsanteils sind die Auswirkungen eines höheren Kaufpreises effektiv kaum spürbar. Vielfach steht bei einer Immobilie nicht der Immobilienpreis im Vordergrund der Kaufentscheidung, sondern die Finanzierbarkeit durch eine Bank.

In angespannten Märkten hat all dies Auswirkungen auf den subjektiven Preis.

Fazit

In einem heterogenen Markt, auf dem für gleiche Produkte unterschiedliche Preise gezahlt werden, ist der Verkehrswert der (statistisch) wahrscheinlichste Preis einer Immobilie innerhalb einer systematischen Preisstreuung. Er wird nach objektiven Kriterien durch einen Gutachter ermittelt, der ortserfahren und gut informiert ist, der mit den Marktdaten des örtlichen Gutachterausschusses umzugehen weiß, und der im Einzelfall Zugang zu echten Kaufpreisen (Vergleichspreisen) hat.

Der vereinbarte (tatsächliche) Kaufpreis für eine Immobilie kommt dagegen nach subjektiven Entscheidungskriterien eines einzelnen Erwerbers zustande, der oftmals weniger gut über die Preislage informiert ist, den (wahren) Wert der Immobilie womöglich nicht kennt und in angespannten Märkten unter großem Zeit- und Wettbewerbsdruck steht.

Somit erklärt sich ein Abweichen zwischen Kaufpreis und Verkehrswert auf quantitativer Ebene dadurch, dass innerhalb einer systematischen Streubreite nicht immer der wahrscheinlichste Preis (Verkehrswert) erzielt wird. Und qualitativ in der Weise, dass die subjektive Werteinschätzung des einzelnen Käufers von der allgemeingültigen Beurteilung des Gutachters abweicht.

In einem Urteil des Bundesgerichtshofes wurde bereits 1966 zutreffend erkannt, dass ein Verkehrswertgutachten lediglich die Prognose des am Grundstücksmarkt für das Grundstück erzielbaren Preis darstellt. Welcher Preis am Grundstücksmarkt im Falle eines Verkaufs tatsächlich erzielt wird, hängt allerdings vom Ergebnis der Verhandlungen der Parteien des Kaufvertrages ab (in NJW 1968: 150 – 151).

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