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Das Wertgutachten

Für eine Immobilienbewertung finden sich am Markt inzwischen allerlei Anbieter und Produkte. Ob vereidigter Sachverständiger, zertifizierter Gutachter oder Immobilienmakler – viele Akteure ermitteln inzwischen den Wert von Immobilien und kommen dabei oft zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen. Die gängigsten Bezeichnungen sind Wertgutachten, Wertexpertise, Kurzgutachten oder Kaufpreiseinschätzung. Diese werden einerseits kostenlos und in nur 3 Minuten online oder andererseits für mehrere Tausend Euro Sachverständigenhonorar angeboten. Außer dem Gutachten sind die Begriffe inhaltlich nicht definiert, sodass der Leistungsumfang stets im Einzelfall zu klären ist.

Der Begriff Gutachten ist in der Rechtssprechung und Literatur klar definiert. Ein Gutachten ist demnach die objektive, gewissenhafte und begründete Beurteilung eines Sachverhaltes in einer für den Laien verständlichen und den Fachmann nachprüfbaren Weise. In einem Gutachten werden in Form einer objektiven, unparteiischen und allgemeingültigen Beurteilung Tatsachen festgestellt, Bewertungen vorgenommen und Schlussfolgerungen gezogen. Der Gutachter hat diese Tätigkeit unabhängig, persönlich und weisungsfrei zu erbringen (vgl. Dr. Bleutge, in: Guter Vertrag – weniger Haftung 2017).

Somit ist ein Gutachten an festgelegte Qualitätsstandards gebunden. Wenn also ein Wertgutachten beauftragt wird, muss auch ein Gutachten erstattet werden, mit all den inhaltlichen Anforderungen, die hieran geknüpft sind. Die Begriffe Kurzgutachten oder Vollgutachten sind somit irreführend und sollten in der Praxis nicht verwendet werden.

Die Alternativprodukte wie Wertexpertise, Markteinschätzung etc., die teilweise kostenlos im Internet umworben werden, richten sich dagegen nach der im Einzelfall beauftragten Leistung und können nicht für sich beanspruchen, ein Gutachten abzubilden oder den Verkehrswert eines Grundstücks zu ermitteln. In den meisten Fällen handelt es sich hierbei um Wertermittlungen in Kurzform, die auftragsgemäß nicht alle Werteinflüsse berücksichtigen und mehr oder weniger nur das Ergebnis darstellen. Für alle Bewertungsanlässe mit rechtlichem Hintergrund sind solche Kurzermittlungen nicht geeignet.

Das Verkehrswertgutachten

In der Immobilienbewertung oder wie es im Fachjargon heißt „Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken“ werden überwiegend Gutachten über die Verkehrswerte von Grundstücken erstattet.

Der Begriff „Verkehrswert“ ist im § 194 Baugesetzbuch definiert und meint im Prinzip den erzielbaren Preis einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt, der insbesondere unter Berücksichtigung der Lage, der rechtlichen Situation und tatsächlichen Eigenschaften ermittelt wird.

Dabei ist der Verkehrswert als mathematischer Wert zu verstehen, der als wahrscheinlichster Preis aus einer Mehrzahl geeigneter Kaufpreise (Vergleichspreise) abgeleitet wird.

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes sind grundsätzlich die Vorschriften der ImmoWertV als allgemeingültige Bewertungsvorschriften in Deutschland zu beachten.

Beweiswirkung eines Gutachtens

Ein Wertgutachten dient als schriftlicher Nachweis über den Immobilienwert und muss von Behörden wie beispielsweise dem Finanzamt anerkannt werden. Maßgeblich ist dabei, dass es sich um ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten i. S. d. § 194 BauGB handelt, das vollständig begründet und nachvollziehbar ist.

Ein Gutachten wird in den meisten Fällen privat beauftragt. Man spricht dann von Privat- oder Parteigutachten. Nur wenn die Beauftragung gerichtlich erfolgt, um als Beweismittel in einem Gerichtsverfahren zu dienen, handelt es sich um ein Gerichtsgutachten.

Aber selbst ein Parteigutachten, das im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung vorgebracht wird, muss das Gericht i. d. R. ernst nehmen und ebenfalls kritisch würdigen.

Die Wertermittlung in Form eines Gutachtens ist somit in allen Fällen, in denen eine Nachprüfung geboten ist, zwingend notwendig.

Anlässe für Immobilienbewertung mit Gutachten

Ein Gutachten als schriftlicher Nachweis über den Verkehrswert eines Grundstücks ist immer dann erforderlich, wenn ein rechtlicher Hintergrund vorliegt und der Wert nachvollziehbar und begründet ermittelt werden muss. Dies sind i. d. R. folgende Anlässe:

Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungssteuer als Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes oder Einkommenssteuer bei Übertragungen von Immobilien zwischen Betriebs- und Privatvermögen.

In gerichtlichen Verfahren wie dem Zwangsversteigerungsverfahren, selbstständigen Beweisverfahren, der Teilungsversteigerung oder dem betreuungsgerichtlichen Verfahren.

In außergerichtlichen Verfahren wie dem Zugewinnausgleich im Rahmen einer Scheidung oder familienrechtlichen Auseinandersetzungen im Erbfall oder Scheidung zur Klärung von Pflichtteilsansprüchen oder Auszahlungsbeträgen.

Ein Gutachten ist immer dann zu empfehlen, wenn von dem Ergebnis einer Wertermittlung direkt Vermögen übertragen wird oder abhängig ist.

Inhalt eines Gutachtens

Ein Gutachten über den Verkehrswert einer Immobilie umfasst grundsätzlich mehrere Immobilienanalysen in verkürzter Form.

Es werden Untersuchungen zum Immobilienmarkt, zur Lage, zur rechtlichen und baulichen Situation in einer für das Ergebnis relevanten Bearbeitungstiefe durchgeführt. Darin werden Auskünfte zur bergbaulichen Situation, zu Altlasten und Erschließungsbeiträgen, zum Planungsrecht, zu eingetragenen Rechten im Grundbuch eingeholt und ausgewertet. Es werden Flächenermittlungen angestellt und notfalls Flächen aufgemessen, Kaufpreise aus dem Umfeld analysiert.

Von daher finden sich in einem Gutachten nicht nur das Ergebnis, sondern sehr viele nützliche Informationen wieder.

Eine Immobilie kann mit umfangreichen rechtlichen und sachlichen Mängeln belastet sein, die einem Laien völlig fremd sind. In einem Gutachten finden sich Antworten auf all diese Einflüsse. Ein Gutachten ist insofern für die meisten Zwecke sehr zu empfehlen.

Kosten

Ein Gutachten ist im Unterschied zu einer Wertermittlung in Kurzform aufwendiger und teurer.

Die Kosten sind i. d. R. abhängig vom Verkehrswert der zu bewertenden Immobilie und werden i. d. R. nach einer Honorarrichtlinie abgerechnet. Je nach Arbeitsaufwand, Besonderheiten und Gebühren für Auskünfte liegen die Gesamtkosten eines Gutachtens bei Verkehrswerten bis ca. 600.000 € zwischen ca. 2.000 € – 4.000 €. Alternativ bieten wir eine kostengünstigere Wertberechnung in Kurzform an.

Grundsätzlich ist ein Gutachten sehr zu empfehlen, weil es sich bei Immobilien um große Vermögenspositionen handelt, die viele Besonderheiten aufweisen können.

Es erscheint uns oftmals leichtsinnig, wenn wegen dieser Kosten auf eine professionelle Beurteilung ggf. strittiger Sachverhalte verzichtet wird.

Das Gutachten

Für eine Immobilienbewertung finden sich am Markt inzwischen allerlei Anbieter und Produkte. Ob vereidigter Sachverständiger, zertifizierter Gutachter oder Immobilienmakler – viele Akteure ermitteln inzwischen den Wert von Immobilien und kommen dabei oft zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen. Die gängigsten Bezeichnungen sind Wertgutachten, Wertexpertise, Kurzgutachten oder Kaufpreiseinschätzung. Diese werden einerseits kostenlos und in nur 3 Minuten online oder andererseits für mehrere Tausend Euro Sachverständigenhonorar angeboten. Außer dem Gutachten sind die Begriffe inhaltlich nicht definiert, sodass der Leistungsumfang stets im Einzelfall zu klären ist.Der Begriff Gutachten ist in der Rechtssprechung und Literatur klar definiert. Ein Gutachten ist demnach die objektive, gewissenhafte und begründete Beurteilung eines Sachverhaltes in einer für den Laien verständlichen und den Fachmann nachprüfbaren Weise. In einem Gutachten werden in Form einer objektiven, unparteiischen und allgemeingültigen Beurteilung Tatsachen festgestellt, Bewertungen vorgenommen und Schlussfolgerungen gezogen. Der Gutachter hat diese Tätigkeit unabhängig, persönlich und weisungsfrei zu erbringen (vgl. Dr. Bleutge, in: Guter Vertrag – weniger Haftung 2017).Somit ist ein Gutachten an festgelegte Qualitätsstandards gebunden. Wenn also ein Wertgutachten beauftragt wird, muss auch ein Gutachten erstattet werden, mit all den inhaltlichen Anforderungen, die hieran geknüpft sind. Die Begriffe Kurzgutachten oder Vollgutachten sind somit irreführend und sollten in der Praxis nicht verwendet werden.Die Alternativprodukte wie Wertexpertise, Markteinschätzung etc., die teilweise kostenlos im Internet umworben werden, richten sich dagegen nach der im Einzelfall beauftragten Leistung und können nicht für sich beanspruchen, ein Gutachten abzubilden oder den Verkehrswert eines Grundstücks zu ermitteln. In den meisten Fällen handelt es sich hierbei um Wertermittlungen in Kurzform, die auftragsgemäß nicht alle Werteinflüsse berücksichtigen und mehr oder weniger nur das Ergebnis darstellen. Für alle Bewertungsanlässe mit rechtlichem Hintergrund sind solche Kurzermittlungen nicht geeignet.

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