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Wohnfläche: Definition und Bedeutung bei Vermietung und Verkauf

Fri, 22 Dec 2023 08:29:51 GMT

Wohnfläche: Definition und Bedeutung bei Vermietung und Verkauf

Erfahren Sie, welche Rolle die Wohnfläche bei Vermietung und Verkauf von Immobilien spielt. Einblick in Definitionen, Rechtsprechung und praktische Beispiele.

Definition der Wohnfläche

Die Wohnfläche definiert den Raum, der für das tägliche Leben zur Verfügung steht. Sie bezieht sich üblicherweise auf die Gesamtfläche einer Wohnung oder eines Hauses, die für Wohnzwecke genutzt werden kann. Hierunter fallen in der Regel nur die beheizten und ausgebauten Räume. Nicht zur Wohnfläche zählen dagegen Keller, Dachböden oder Treppenräume.

In Deutschland gibt es verschiedene Vorschriften und Normen zur Berechnung der Wohnfläche. Die gängigste Definition liefert die Wohnflächenverordnung (WoFlV), deren Anwendung allerdings nur beim staatlich geförderten Wohnungsbau vorgeschrieben ist. Daher haben Vermieter und Verkäufer beim Ansatz der Wohnfläche oftmals die freie Wahl. Mit Blick auf die Rechtsfolgen ist es jedoch wichtig, den Flächenansatz oder Berechnungsmodus eindeutig festzulegen.

Beispiel 1: Vermietet wird eine Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 120 m2, die nach der DIN 277 berechnet wurde (vereinbarte Wohnfläche).

Beispiel 2: Vermietet wird eine Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 100 m2 nach der Wohnflächenverordnung (vereinbarte Wohnfläche).

Vereinbarte und tatsächliche Wohnfläche

Streitigkeiten können entstehen, wenn der Vermieter die Wohnfläche nicht genau definiert und ca. 120 m2 angibt, aber die maßgebliche Wohnfläche hiervon abweicht. In diesem und bestimmten anderen Fällen hat die Rechtsprechung entschieden, dass nicht di e vereinbarte, sondern die tatsächliche Wohnfläche entscheidend ist. Diese wird nach der örtlichen Verkehrssitte, also der marktüblichen Berechnungsmethode, bestimmt.

Örtliche Verkehrssitte zur Berechnung der Wohnfläche

Der Begriff bezieht sich auf eine etablierte Praxis zur Berechnung der Wohnfläche, die von Mietern, Vermietern und anderen Interessengruppen angewendet wird. Die Anerkennung einer solchen Berechnungsmethode als örtliche Verkehrssitte ist jedoch anspruchsvoll und ohne gerichtliche Klärung schwer zu entscheiden. Ein Beispiel aus Berlin zeigt, dass die weit verbreitete Praxis, Balkone grundsätzlich mit 50 % als Wohnfläche anzusetzen, noch keine anerkannte örtliche Verkehrssitte darstellt. Fehlt eine solche Sitte, ist grundsätzlich die Wohnflächenverordnung zur Berechnung der tatsächlichen Wohnfläche maßgebend.

Rechtsprechung bei Vermietung von Wohnraum

Gemäß der Rechtsprechung im Mietrecht besteht ein Mietmangel, wenn die geschuldete Wohnfläche um mehr als 10 % abweicht.

Beispiel 1: Die vertragliche Wohnfläche beträgt 120 m² nach DIN 277. Falls die wirkliche Fläche nach DIN 277 nur 100 m² beträgt, muss der Vermieter den Mieter entschädigen.

Beispiel 2: Die vertragliche Wohnfläche beträgt 120 m2 (ohne Definition). Ist die tatsächliche Wohnfläche (in der Regel nach der Wohnflächenverordnung) jedoch nur 100 m2 groß, hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz.

In der Rechtsprechung wurde entschieden, dass die Betriebskosten grundsätzlich nach der tatsächlichen Wohnfläche (in der Regel WoFlV) zu berechnen sind, wenn die Wohnfläche als Verteilerschlüssel dient. Jede Abweichung in der Wohnfläche stellt daher einen Mangel dar, der einen Anspruch auf Schadensersatz begründet.

Gemäß der Rechtsprechung im Mietrecht ist bei einem gesetzlichen Mieterhöhungsverlangen gemäß den §§ 558 und 559 BGB die tatsächliche Wohnfläche (in der Regel nach der WoFlV) maßgebend.

Nach der Rechtsprechung zählen auch solche Räume zur Wohnfläche einer Wohnung, die nach baurechtlichen Vorschriften keine zulässigen Wohnräume sind, solange das Bauordnungsamt nicht einschreitet. Entscheidend ist der Mietvertrag, in dem der Umfang der zu Wohnzwecken dienenden Räume ausdrücklich benannt ist. Maßgebend für die Berechnung der Wohnfläche ist die tatsächliche Wohnfläche (in der Regel nach der WoFlV), auch wenn die Wohnflächenverordnung für bauwidrige Wohnräume ausdrücklich keinen Ansatz vorsieht.

Vorsicht: Was für die Rechtsprechung im Mietverhältnis als Wohnfläche gilt, muss nicht zwangsläufig für andere Anlässe einer Wohnflächenermittlung gelten, zum Beispiel im Verkaufsfall.

Wohnfläche bei Ein- und Zweifamilienhäusern

Auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist die Definition der Wohnfläche nicht an eine spezifische Vorschrift gebunden. Im Zweifelsfall ist die tatsächliche Wohnfläche nach der örtlichen Verkehrssitte entscheidend. Sofern keine solche Sitte feststellbar ist, greift die Wohnflächenverordnung.

Ein- und Zweifamilienhäuser werden in der Regel eigengenutzt. Eine fehlerhafte Wohnflächenangabe beeinflusst daher primär den vereinbarten Preis, wenn die Wohnfläche als Kenngröße zur Berechnung des Kaufpreises herangezogen wurde.

Ein- und Zweifamilienhäuser sind individuell gestaltete Immobilien. Nicht selten kommt es in der Praxis vor, dass Keller und Dachräume ohne Baugenehmigung ausgebaut oder Wintergärten angebaut wurden. Doch wie werden solche Räume bei der Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt?

Der entscheidende Faktor für die Berücksichtigung von nicht genehmigten Wohnräumen als Wohnfläche bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist ihre werthaltige bzw. preisbildende Bedeutung. Hier einige praxisnahe Beispiele:

– Ein illegal ausgebautes Dachgeschoss kann werthaltig sein, wenn der Ausbau nachträglich legalisiert werden kann und das Genehmigungsrisiko gering ist. Die Anrechnung als Wohnfläche erscheint dann angemessen, während möglicherweise gesondert ein Abschlag für die Genehmigungskosten in Betracht kommt.

– Falls ein Wohnraum nachträglich nicht genehmigt werden kann, beispielsweise aufgrund planungsrechtlicher Belange, liegt keine werthaltige Wohnfläche vor, da die Gemeinde bei Kenntnisnahme jederzeit einschreiten würde.

– Ein Kellerbad ist der Wohnfläche des Hauses zuzurechnen, wenn es dem Hauptzweck der Wohnung dient, insbesondere wenn das Erdgeschoss kein Bad enthält, wie es oft bei Altbauten der Fall ist.

– Ein ausgebauter Dach- oder Kellerraum zählt zur Wohnfläche, wenn er als ständiges Büro (Homeoffice) genutzt werden kann.

– Ein Keller, der hin und wieder als Gästezimmer dient, zählt nicht zur Wohnfläche.

– Ausgebaute Wirtschafts-, Fitness- oder Hobbykeller gelten nicht als Wohnflächen, wenn damit keine dauerhafte Aufenthaltsabsicht verbunden ist. Der Werteinfluss des Ausbaus kann jedoch gesondert berücksichtigt werden.

Bei Unsicherheiten über die Einordnung von Räumen als Wohnfläche kann in bestimmten Fällen ein anteiliger Ansatz sinnvoll sein, wie es die Wohnflächenverordnung insbesondere für Balkone, Wintergärten und Schwimmbäder vorsieht.

Erfahren Sie mehr über Immobilienbewertung in unserem Beitrag zum Verkehrswert vs. Kaufpreis

Anmerkung: Die hier bereitgestellten Informationen ersetzen keine individuelle rechtliche Beratung.

Mein Weg zur Öffentlichen Bestellung

Sun, 05 Feb 2023 14:16:33 GMT

Mein Weg zur Öffentlichen Bestellung

Erfahren Sie, wie man ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger wird und warum dies für Immobiliengutachten von Bedeutung ist.

Was ist eine Öffentliche Bestellung und Vereidigung?

Die öffentliche Bestellung und Vereidigung ist eine hochangesehene Qualifikation in Deutschland, die einem Gutachter auf einem spezifischen Fachgebiet verliehen wird. Um diese Auszeichnung zu erhalten, muss der Gutachter in einem anspruchsvollen Prüfungsverfahren seine weit überdurchschnittlichen Kenntnisse und persönliche Eignung nachweisen.

Im Gegensatz dazu ist die Bezeichnung „Sachverständiger“ nicht geschützt, und jeder Fachmann kann sich als Gutachter ausgeben. Daher bietet die öffentliche Bestellung und Vereidigung eine verlässliche Grundlage für Auftraggeber, insbesondere Gerichte, um sicherzustellen, dass Gutachten von qualifizierten, unparteiischen und gewissenhaften Experten erstellt werden.

Wie wird man vereidigter Sachverständiger für Immobilienbewertung?

Die öffentliche Bestellung und Vereidigung erfolgt durch Antrag bei einer örtlich zuständigen Körperschaft des öffentlichen Rechts, üblicherweise IHK oder Berufskammern. Der Antragsteller muss neben formalen Voraussetzungen und geeigneter Vorbildung seine besondere Sachkunde in den Bereichen Immobilienwirtschaft, Bautechnik und Recht unter Beweis stellen.

Das Prüfungsverfahren erfordert eine intensive Vorbereitung, in der der Antragsteller seine praktischen Fähigkeiten durch die Einreichung von selbstverfassten Gutachten nachweisen muss. Die theoretische Prüfung besteht in der Regel aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil.

Mein Weg zum vereidigten Gutachter

Wer vereidigter Gutachter werden möchte, sollte neben einer Vorbildung als Architekt, Vermesser oder Betriebswirt einen geeigneten Lehrgang absolvieren. Die Architektenkammer NRW bietet beispielsweise eine Seminarreihe zur Vorbereitung auf die öffentliche Bestellung und Vereidigung an.

Meine Laufbahn als Immobiliengutachter begann 2012 mit einem Kompaktstudium zum Immobilienbewerter (DIA). Nach erfolgreichem Abschluss konnte ich bereits kleine Standardimmobilien bewerten und in Sachverständigenbüros mitarbeiten. Zur Vertiefung meiner Kenntnisse absolvierte ich 2013 ein Masterstudium an der TU-Dortmund Fachbereich Raumplanung, Immobilienentwicklung. 2017 erfolgte meine Aufnahme in die Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS) und 2019 meine erfolgreiche Prüfung zum öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken durch die Architektenkammer NRW.

Alles nur Angeberei oder echter Vorsprung?

Auch ohne die Qualifikation einer öffentlichen Bestellung und Vereidigung kann ein ausgebildeter Gutachter Immobilien bewerten und seine Dienstleistungen anbieten. Allerdings sollte er das Kompetenzgebot beachten und nur das bewerten, was er wirklich kompetent beurteilen kann.

In der Praxis erhalten wir oft Gutachten zur Nachprüfung, die von Behörden nicht anerkannt wurden. Es ist entscheidend, dass Gutachter, unabhängig von ihrer Qualifikation, nur in ihrem Kompetenzbereich agieren. Wer das Prüfungsverfahren zum öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen durchläuft, ist auf die Bewertung schwieriger Sachverhalte geschult und kann spezielle rechtliche Gegebenheiten bewerten oder komplexe Zusammenhänge beurteilen.

Erfahren Sie mehr über Immobilienbewertung in unserem Beitrag zum Kaufpreis vs. Verkehrswert .
Nutzen Sie unsere Expertise als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger in Bochum. Wir bewerten auch in Essen, Dortmund, Gelsenkirchen, Herne und Recklinghausen.

Verkehrswert vs. Kaufpreis

websites@sutter.ruhr (Web Smart) — Thu, 15 Dec 2022 14:16:33 GMT

Erfahren Sie, warum der Verkehrswert einer Immobilie oftmals vom tatsächlich erzielten Preis abweicht. Einblicke in die Ungleichheit des Marktes und die Herausforderungen der gutachterlichen Bewertung.

Die Ungleichheit des Marktes

Der Verkehrswert einer Immobilie wird gesetzlich im § 194 BauGB definiert und soll den Preis abbilden, der in einem bestimmten Zeitpunkt erzielt werden kann. Dabei handelt es sich um einen Marktwert – und genau hier liegt die Herausforderung.

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist durch komplexe demografische und makroökonomische Rahmenbedingungen geprägt, was zu einer großen Ungleichheit führt. Es existiert nicht nur ein Immobilienmarkt, sondern zahlreiche regionale und klein räumliche Teilmärkte sowie sachliche Teilmärkte für verschiedene Immobilienarten. Auf diesen Märkten können sich die Preise sehr unterschiedlich entwickeln.

Selbst eine Wohnung unterscheidet sich irgendwie von einer anderen, sei es durch einen besseren Ausblick oder eine andere Größe. Eine vollkommene Gleichheit zwischen mehreren Immobilien ist daher nahezu ausgeschlossen.

Die Situation wird weiter erschwert, da tatsächlich erzielte Preise einzelner Immobilien aufgrund datenschutzrechtlicher Bestimmungen in Deutschland nicht öffentlich zugänglich sind. Ein direkter Preisvergleich gestaltet sich daher in der Regel schwierig.

Diese Intransparenz auf den Immobilienmärkten führt dazu, dass für scheinbar gleichwertige Immobilien oft völlig unterschiedliche Preise gezahlt werden. Insofern ist es nicht der Verkehrswert, der Ungenauigkeiten aufweist, sondern der Immobilienmarkt selbst.

Die Ermittlung des Verkehrswerts

Der ermittelte Verkehrswert in einem Gutachten repräsentiert eine Schätzung des am Markt für eine Immobilie erzielbaren Preises. Theoretisch basiert diese Schätzung auf tatsächlichen Kaufpreisen von Immobilien, die zeitgleich zum Stichtag der Wertermittlung auf dem Markt erzielt werden.

Die notwendigen Daten werden vom zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte geliefert. Dieser ist gesetzlich verpflichtet, sämtliche Kaufpreise in einer Stadt zu erfassen, diese auszuwerten und die Ergebnisse in Form von Durchschnittswerten in einem Grundstücksmarktbericht zu veröffentlichen.

Im besten Fall hat der Gutachter Zugang zu diesen Kaufpreisen, auf die er seine Wertermittlung stützen kann. Kleine Unterschiede zwischen anaonsten vergleichbaren Immobilien werden zunächst durch Zu- oder Abschläge angepasst. Nehmen wir zum Beispiel die Bewertung einer Eigentumswohnung: Wenn sechs Vergleichspreise von identischen Immobilien vorliegen (1) 270.000 €, (2) 280.000 €, (3) 290.000 €, (4) 300.000 €, (5) 310.000 € und (6) 320.000 €, die in einer marktüblichen Streuung liegen, wird der Verkehrswert aus dem arithmetischen Mittelwert dieser Stichprobe mit 295.000 € als wahrscheinlichster Preis abgeleitet.

Wenn dem Gutachter keine Vergleichspreise für die Bewertung vorliegen, greift er je nach Art der Immobilie auf verschiedene Wertermittlungsverfahren zurück. Für Ein- und Zweifamilienhäuser wird in der Regel das Sachwertverfahren verwendet, während für Mietwohn- und Gewerbeimmobilien üblicherweise das Ertragswertverfahren angewendet wird. Bei diesen Verfahren werden Rechenmodelle genutzt, die mit den Auswertungsergebnissen des Gutachterausschusses interagieren. Anstelle von einzelnen Preisvergleichen erfolgt der Vergleich mit einer Vielzahl von Immobilien gleicher Art, deren Standardmerkmale allerdings nur im Durchschnitt bekannt sind. Angesichts der Ungenauigkeit von Immobilienpreisen erweisen sich auch diese Wertermittlungsverfahren als ausreichend genau.

Spekulative Preise, Liebhaberpreise oder Spitzenpreise, die nur unter erheblichem Wettbewerbsdruck in überhitzten Märkten erzielt werden können, werden bei der Verkehrswertermittlung nicht berücksichtigt. Der Verkehrswert repräsentiert somit nicht den maximal erzielbaren Preis für eine Immobilie.

Wie der Preis zustande kommt

Kaufentscheidungen, insbesondere bei eigengenutzten Wohnimmobilien wie Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, sind von komplexen psychologischen Einflüssen geprägt. Im Gegensatz zum erfahrenen Gutachter, der eine möglichst objektive Beurteilung vornimmt, legt der einzelne Käufer besonderen Wert auf subjektive Kriterien.

Auch der Zeitpunkt spielt eine bedeutende Rolle. Immobilien sind einzigartige, standortgebundene Produkte, die nicht dupliziert werden können. Jede Immobilie stellt praktisch ein Unikat dar. Die Gelegenheit, das persönliche Traumhaus zu erwerben oder in der gewünschten Lage zu kaufen, bietet sich an vielen Orten nur selten. Zeitdruck, Notlagen oder persönliche Umstände, die bei der Verkehrswertermittlung außer Acht bleiben, spielen in der Praxis jedoch immer eine gewisse Rolle.

Zudem sind Immobilienkäufe langfristige Entscheidungen und daher hoch emotionale Angelegenheiten, die nicht allein auf rationaler Ebene getroffen werden. Wenn sich ein Käufer einmal in ein Objekt „verschossen“ hat, wird er bereit sein, tief in die Tasche zu greifen, um mögliche Konkurrenten zu überbieten. Die emotionale Bindung und das persönliche Engagement für das gewünschte Objekt können dazu führen, dass der Käufer bereit ist, finanziell großzügiger zu sein, um sein Traumhaus zu sichern.

Schließlich spielen Finanzierungseffekte eine Rolle. Bei einer hohen Fremdfinanzierung werden die Auswirkungen eines höheren Kaufpreises effektiv nicht unmittelbar wahrgenommen. Oft steht daher bei einer Immobilienentscheidung nicht allein der Preis im Fokus, sondern vielmehr die Frage der Finanzierbarkeit durch die Bank. In vielen Fällen ist es für den Käufer entscheidend, dass die monatlichen Raten tragbar sind. Daher kann der Gesamtpreis eher nebensächlich sein, solange die Finanzierung gewährleistet ist.

Fazit

In einem vielfältigen Markt, auf dem für gleiche Produkte unterschiedliche Preise gezahlt werden, repräsentiert der Verkehrswert den wahrscheinlichsten Preis einer Immobilie innerhalb einer systematischen Preisspanne. Dieser wird objektiv durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ermittelt, der Zugang zu Vergleichspreisen aus der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses hat.

Ganz anders kommt der Preis für eine Immobilie zustande, der von subjektiven Kriterien eines individuellen Käufers bestimmt wird. Dieser Käufer ist oft weniger gut über die aktuelle Preisentwicklung informiert, vermutlich nicht vollständig über den Wert der Immobilie im Bilde und ist in Zeiten hoher Nachfrage erheblichem Wettbewerbsdruck ausgesetzt.

Die Abweichung zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert lässt sich quantitativ erklären, da nicht immer der wahrscheinlichste Preis innerhalb einer marktüblichen Preisspanne erzielt wird. Qualitativ gesehen unterscheidet sich die subjektive Werteinschätzung des einzelnen Käufers oft von der objektiven Beurteilung des Gutachters.

Bereits im Jahr 1966 erkannte der Bundesgerichtshof in einem Urteil treffend, dass ein Verkehrswertgutachten lediglich die Prognose des am Grundstücksmarkt für das Grundstück erzielbaren Preises darstellt. Welcher Preis am Grundstücksmarkt im Falle eines Verkaufs tatsächlich erzielt wird, hängt jedoch vom Ergebnis der Verhandlungen der Parteien des Kaufvertrags ab (siehe NJW 1968: 150 - 151).

Wenn Sie mehr über Immobilienbewertung erfahren möchten, empfehlen wir unseren Beitrag über die Bedeutung der Wohnfläche. Wohnfläche: Definition und Bedeutung bei Vermietung und Verkauf