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Die Wohnfläche – eine Frage der Definition

Bei der örtlichen Besichtigung der Wohnung scheint alles zu passen: Die Raumaufteilung ist optimal, der Balkon ein Traum, sogar Küche und Bad sind großzügig geschnitten und die Wohnräume angenehm hell. Aber ist die Wohnung wirklich so groß wie durch den Vermieter oder Verkäufer angegeben?

Nachrechnen lohnt sich. Denn ist die Wohnfläche in Wirklichkeit geringer, zahlt der Mieter neben einer höheren Miete pro Quadratmeter auch höhere Betriebskosten.

Gleichermaßen ist die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Gebäudes im Verkaufsfall von Bedeutung. Denn wird als Entscheidungsfindung über die Höhe des Kaufpreises der Quadratmeterpreis je Wohnfläche herangezogen, kommt es bei einer Abweichung der Fläche auch zu einer Abweichung des kalkulierten Preises.

Falsche Angaben in Mietverträgen oder Exposés können daher im Streitfall zu Schadensersatzansprüchen, Rückerstattungen oder Mietminderungen führen. Insofern ist es ratsam, die Wohnfläche nachvollziehbar zu kommunizieren. Aber wie wird die Wohnfläche berechnet und was ist hierbei zu beachten?

Verschiedene Berechnungsmaßstäbe mit deutlichen Abweichungen möglich

Es gibt in Deutschland mehrere Regelwerke zur Berechnung von (Wohn-)Flächen im Hochbau. Neben der Wohnflächenverordnung (WoFlV) sind dies die zweite Berechnungsverordnung (II. BV), die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum (MF/W), die DIN 283 sowie die DIN 277. Allerdings ist keine dieser Definitionen für die Berechnung der Wohnfläche verbindlich vorgeschrieben, außer im sozialen Wohnungsbau, wo die WoFlV maßgebend ist. Und problematischer noch, die Regelwerke führen zu unterschiedlichen Ergebnissen.

So ist beispielsweise die Fläche einer Dachgeschosswohnung, die nach der DIN 277 berechnet wurde, deutlich größer als deren Wohnfläche nach der WoFlV. Denn nach der DIN 277 können sämtliche Grundflächen der Räume der Dachgeschosswohnung voll angerechnet werden, während nach der WoFlV bestimmte Grundflächen unter Dachschrägen und von Balkonen nur anteilig als Wohnfläche gelten.

Grundsätzlich kann die Mietfläche bzw. Wohnfläche nach jeder der oben genannten Berechnungsdefinitionen ermittelt und im Mietvertrag oder Kaufvertrag angesetzt werden. Daher ist es sehr zu empfehlen, den verwendeten Berechnungsmaßstab vertraglich festzuhalten, um Missverständnissen vorzubeugen.

Bevor Sie als Mieter oder Käufer zum Zollstock greifen, sollte vorab geprüft werden, welcher Berechnungsmaßstab im Miet- oder Kauvertrag festgelegt wurde. Hier eine kurze Übersicht:

Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die Wohnflächenverordnung ist für die Berechnung der Wohnfläche im sozialen Wohnungsbau gesetzlich vorgeschrieben und vor allem auf den Geschosswohnungsbau (Mietshäuser) ausgelegt. Sie eignet sich grundsätzlich aber auch zur Anwendung im frei finanzierten Wohnungsbau und stellt hier entsprechend die gängigste Methode dar.

Nach der Wohnflächenverordnung sind zunächst die Größen der Grundflächen der Räume einer Wohnung zu ermitteln und diese dann je nach Beschaffenheit und (genehmigter) Nutzung als Wohnfläche zu qualifizieren. Typische Wohnräume wie z. B. Wohnzimmer, Schlafzimmer oder Kinderzimmer zählen als Wohnfläche, aber auch Nebenräume innerhalb der Wohnung wie Bäder, Flure und Abstellräume. Dagegen nicht zur Wohnfläche zählen i. d. R. sog. Zubehörräume wie Kellerräume, Trockenböden, Heizungsräume usw.

Neben der Nutzung von Räumen differenziert die WoFlV nach der Beschaffenheit bzw. Nutzungsqualität von Räumen oder Teilen davon. So zählen beheizte Wintergärten oder Schwimmbecken i. d. R. zu 100 % als Wohnfläche, unbeheizte Wintergärten oder Schwimmbecken dagegen nur zur Hälfte. Balkone, Terrassen und Loggien sind i. d. R. mit 25 % ihrer Grundfläche als Wohnfläche zu berücksichtigen. Nur wenn ein besonders hoher Nutzungswert vorliegt, können diese mit 50 % als Wohnfläche angerechnet werden.

Auch die lichte Deckenhöhe von Räumen oder Teilen davon ist maßgebend. So können Grundflächen z. B. unter Dachschrägen mit einer lichten Höhe kleiner 2 m und größer 1 m nur zur Hälfte und Grundflächen kleiner 1 m Höhe überhaupt nicht als Wohnfläche angerechnet werden.

Berechnung der Wohnfläche nach der DIN 277

Die DIN 277 ist in Deutschland die zentrale Berechnungsgrundlage für die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken im Hochbau und findet vorwiegend im Zusammenhang mit der Errichtung von Gebäuden Anwendung.

Sie wird eher selten als Definition für die Wohnfläche einer Wohnung angewendet, aber könnte im Einzelfall als maßgebliche Wohnfläche zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden.

Die DIN 277 unterscheidet verschiedene Grund- und Raumflächen eines Gebäudes unabhängig von der Nutzungsart oder der lichten Deckenhöhe. Nach dieser Berechnungsgrundlage werden sämtliche Grundflächen einer Wohnung, auch außerhalb liegende Zubehörräume, mit 100 % ihrer Raumfläche als Nutzungsfläche im Ergebnis berücksichtigt. Wird aus diesem Ergebnis die Wohnfläche abgeleitet, wäre diese deutlich größer als im Ergebnis nach der Wohnflächenverordnung.

Konsequenzen bei falscher Wohnfläche

Grundsätzlich gilt, dass eine geringere Wohnfläche (Mietfläche) als vertraglich vereinbart einen Mietmangel darstellt und den Mieter zu einer Mietminderung berechtigt. Allerdings hat die Rechtsprechung hierfür eine bestimmte Grenze festgelegt, die bei 10 % Abweichung liegt (sog. Wesentlichkeitsgrenze).

Weicht die Wohnfläche um weniger als 10 % von der vertraglichen Wohnfläche ab, muss der Mieter dies hinnehmen. Beträgt die Abweichung jedoch mehr als 10 %, kann der Mieter die Grundmiete um den gleichen Prozentsatz kürzen, um den die Wohnfläche abweicht. Darüber hinaus kann der Mieter eine zu viel gezahlte Miete rückwirkend für bis zu 3 Jahre zurückfordern.

Anders sieht es bei den Betriebskosten aus, wo eine Abweichung der Wohnfläche nicht erst ab 10 % von Bedeutung ist. Die Wesentlichkeitsgrenze gilt hier nicht. Wird nachträglich festgestellt, dass die Wohnung tatsächlich kleiner ist, besteht ein Rückzahlungsanspruch des Mieters bezüglich der zu viel gezahlten Nebenkosten, sofern diese nach der Wohnfläche berechnet worden sind.

Auch bei gesetzlichen Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB ist die tatsächliche Wohnfläche entscheidend und nicht die vertragliche Wohnfläche.

Schließlich ist die Wohnfläche auch bei Grundstückskaufverträgen relevant. Stellt sich nachträglich heraus, dass eine Immobilie in Wirklichkeit deutlich kleiner ist, als vereinbart wurde, kann der Käufer je nach Höhe der Abweichung den Kaufpreis mindern oder ggf. vom Kaufvertrag zurücktreten. Maßgebend sind hierbei immer die Vereinbarungen im Kaufvertrag hinsichtlich der Größe der Wohnfläche und des Schadensersatzes. Wird keine exakte Wohnfläche im Kaufvertrag garantiert, sind mögliche Klagen in dieser Hinsicht weitgehend ausgeschlossen. Liegt jedoch ein konkreter Flächennachweis vor, kann sich der Käufer darauf berufen und bei einer gewissen Abweichung Schadensersatz verlangen. Oftmals muss jedoch ein Gericht beurteilen, wie groß die zulässige Toleranz im konkreten Einzelfall sein darf.

Fazit

Stichproben zeigen immer wieder, dass bis zu 90 % aller Wohnflächenangaben bei Bestandsimmobilien fehlerhaft sind. Eigentümer oder Vermieter greifen oftmals zu alten Flächenberechnungen in Bauakten, deren Berechnungsmaßstab nicht bekannt ist. Oder das Gebäude wurde zwischenzeitlich umgebaut, die Flächenberechnung jedoch nicht angepasst. Insbesondere bei älteren Immobilien finden sich teilweise gar keine Flächenberechnungen in der Bauakte. Vermieter ermitteln die Wohnflächen dann überschlägig aus Zeichnungen oder stellen eine Schätzung an.

Es lohnt sich daher in den meisten Fällen, einen Fachmann einzuschalten, der die Wohnflächen ggf. örtlich aufmisst und in einer Berechnung nachvollziehbar ermittelt.

Anmerkung: Die hier angebotenen Informationen ersetzen keine juristische Beratung im Einzelfall. Bitte wenden Sie sich an einen geeigneten Anwalt, um Ihre eigene Situation abzuklären.