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Der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

Was ist das?

Die öffentliche Bestellung und Vereidigung ist eine hochgradige Qualifikation in Deutschland, die einem Gutachter auf einem bestimmten Fachgebiet zuerkannt werden kann. Hierfür muss der Gutachter allerdings in einem aufwendigen Prüfungsverfahren seine weit überdurchschnittlichen Kenntnisse und persönliche Eignung unter Beweis stellen. 

Auftraggeber, insbesondere Gerichte, können darauf vertrauen, dass öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige ihre Gutachten qualifiziert, unparteiisch und gewissenhaft erstatten. Schließlich ist die Bezeichnung „Sachverständiger“ in Deutschland nicht geschützt. Quasi jeder Fachmann kann sich als Gutachter ausgeben und auf dem Markt seine Dienste anbieten. 

Neben der öffentlichen Bestellung und Vereidigung gibt es für Immobiliengutachter noch weitere Qualifikationen mit Rang und Namen. Zum Beispiel das HypZert (F) Zertifikat, das durch die HypZert GmbH für Immobiliengutachter in der Finanzwirtschaft verliehen wird. Oder die Mitgliedschaft in der Royal Institution of Chartered Surveyors (kurz RICS). Beide Institutionen beanspruchen hohe Berufsstandards mit schwierigen Prüfungsverfahren. 

Hohe Standards sind im Sachgebiet Immobilienbewertung sehr zu begrüßen. Denn Immobilien können komplexen rechtlichen oder technischen Beschränkungen unterlegen sein, die einem Laien völlig fremd sind. So kann z. B. eine Falschbewertung des Baurechts mal eben zu einem erheblichen Vermögensschaden führen. 

Wie wird man vereidigter Sachverständiger für Immobilienbewertung?

Die öffentliche Bestellung und Vereidigung erfolgt auf Antrag bei einer örtlich zuständigen Körperschaft des öffentlichen Rechts (i. d. R. IHK oder Berufskammern). Neben einigen formalen Voraussetzungen und einer geeigneten Vorbildung muss der Antragsteller seine besonderer Sachkunde in den Bereichen (Immobilien-)Wirtschaft, (Bau-)Technik und Recht unter Beweis stellen. Das vollständige Stoffverzeichnis kann z. B. hier auf der Webseite der Architektenkammer NRW eingesehen werden (https://www.aknw.de/berufspraxis/sachverstaendige/sachverstaendige/r-werden). 

Das Prüfungsverfahren ist sehr aufwendig und erfordert eine intensive Vorbereitung. Zunächst muss der Antragsteller seine praktischen Fähigkeiten nachweisen und ca. 4 selbstverfasste Gutachten einreichen. Die theoretische Prüfung selbst besteht dann i. d. R. aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil, die es in sich haben. Hier kann jeder Prüfling durchfallen, egal ob Professor oder sonstiger Experte. Entscheidend ist die Tagesleistung.

Mein Weg zum vereidigten Gutachter

Wer vereidigter Gutachter werden möchte, sollte neben einer Vorbildung als Architekt, Vermesser, Betriebswirt, Jurist o. ä. zunächst einen geeigneten Lehrgang absolvieren. Es gibt mittlerweile zahlreiche Anbieter auf dem Markt für Ausbildungskurse, Weiterbildungen und sogar Studiengänge. Beispielsweise bietet die Architektenkamme NRW diesbezüglich eine Seminarreihe zum Thema „Die Wertermittlung von Grundstücken“ mit Grundlagen- und Vertiefungsseminaren als Vorbereitung auf die öffentliche Bestellung und Vereidigung an. Neben der theoretischen Weiterbildung sollten angehende Gutachter in einem Sachverständigenbüro assistieren, um praktische Erfahrungen in der Erstellung von Gutachten zu sammeln. 

Meine Laufbahn als Immobiliengutachter begann 2012 mit einem Kompaktstudium zum Immobilienbewerter (DIA). Ich habe hier binnen eines halben Jahres die Grundlagen der Wertermittlung von Immobilien gelernt und konnte nach erfolgreichem Abschluss bereits kleine Standardimmobilien bewerten und in Sachverständigenbüros mitarbeiten. Zur Vertiefung meiner Kenntnisse absolvierte ich ca. 2013 ein Masterstudium an der TU-Dortmund Fachbereich Raumplanung, Immobilienentwicklung. Ende 2017 erfolgte dann meine Prüfung und Aufnahme in die Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS) und in 2019 meine erfolgreiche Prüfung zum öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken durch die Architektenkammer NRW. 

Alles nur Angeberei oder echter Vorsprung?

Auch ohne die Qualifikation einer öffentlichen Bestellung und Vereidigung kann ein ausgebildeter Gutachter Immobilien bewerten und auf dem Markt seine Dienstleistungen anbieten. Es gilt hier jedoch die Einhaltung des Kompetenzgebotes: Was ein Gutachter nicht bewerten kann, sollte er auch nicht bewerten. Wer die baurechtlichen Besonderheiten einer Außenbereichslage nach § 35 BauGB nicht kennt, sollte keine Immobilien im Außenbereich bewerten. Jemand, der nicht weiß, wie ein erzielbarer Erbbauzins ermittelt wird, kann kein Erbbaurecht bewerten usw. 

Leider kriegen wir immer wieder Gutachten zur Nachprüfung in die Hände, die von Behörden nicht anerkannt wurden. Es ist gängige Praxis, dass vermeintliche Gutachten erstellt werden, in denen wichtige Fakten außer Acht gelassen und rechtliche Gegebenheiten nicht erkannt werden. Im Ergebnis liegen solche Gutachten dann völlig daneben.

Wer das Prüfungsverfahren zum öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfolgreich durchlaufen hat, ist auf die Bewertung schwieriger Sachverhalte geschult, kann spezielle rechtliche Gegebenheiten bewerten oder komplexe Zusammenhänge beurteilen. 

Aber auch ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger kann nicht über seine Kompetenz hinaus bewerten. Fehlt im z. B. auf dem Teilmarkt Büroimmobilien die notwendige Erfahrung, weil er in seinem Alltag überwiegend Wohnimmobilien bewertet, sollte er einen solchen Auftrag besser ablehnen.