VERKEHRSWERTGUTACHTEN


Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert ist identisch mit dem Marktwert. Maßgebliches Kriterium für die Bemessung des Verkehrswertes ist der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis. Also jener Preis, der im Handel auf einem freien Markt zustande kommen würde, bei dem die Beteiligten weder unter Zeitdruck und Zwang stehen noch persönlichen Verhältnissen unterliegen (vgl. § 194 BauGB).

Der Verkehrswert ist keine mathematisch genau berechenbare Größe. Es handelt sich um eine Schätzung, die mittels transparenter Verfahren durchgeführt wird. In der deutschen Rechtsprechung wird von einem Genauigkeitsgrad von bis zu 20 % ausgegangen. Demnach kann der Verkehrswert im Einzelfall von einem ausgehandelten Kaufpreis oder dem ermittelten Wert eines Gegengutachtens abweichen.

Die Aufgabe des Sachverständigen ist es, den Wert zu ermitteln, der am wahrscheinlichsten dem Preis entspricht, der am Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt – nämlich dem Wertermittlungsstichtag – zu beobachten wäre.

Wofür wird ein Verkehrswertgutachten benötigt?

In Deutschland wird der Verkehrswert als Wert des Grundstücks im Sinne des bürgerlichen Rechts angesehen. Dessen Ermittlung findet daher bei allen Bewertungsanlässen mit rechtlichem Hintergrund Anwendung. Da Verkehrswertgutachten einem gewissen Qualitätsstandard unterliegen und i. d. R. auch gegenüber Dritten belastbar sind, eignen sie sich gleichermaßen für Preisschätzungen bei Immobilien-Transaktionen.

Die gängigsten Anlässe zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens sind u. a.:

  • Erbschaft- oder Schenkungssteuer sowie der Grunderwerb- oder Grundsteuer
  • Entschädigungen bei Enteignung
  • Erhebung des Ausgleichsbetrages in Verfahren der städtebaulichen Stadterneuerung oder in Entwicklungsgebieten
  • Zwangsvollstreckungen
  • Vermögensaufteilungen
  • Verkaufs-/Kaufabsichten

Was steht drin und was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Ein Verkehrswertgutachten beinhaltet grundsätzlich zunächst eine Bestandsanalyse der zu bewertenden Immobilie mit abschließender Beurteilung der Marktgängigkeit. Anschließend erfolgt die Berechnung mithilfe eines oder mehrerer Wertermittlungsverfahren.

Ein reguläres Verkehrswertgutachten verursacht dabei einen nicht unerheblichen Aufwand, da im Rahmen der Bestandsanalyse umfangreiche Untersuchungen und Beschreibungen erforderlich sind, so z. B. über den Markt, den Standort (Lage), das Grundstück, das Gebäude und die rechtliche Situation. Daneben fließen zahlreiche Auskünfte von Behörden sowie Auswertungen von Bestandsdaten in die Analyse mit ein. Die Berechnungen erfordern textliche Hintergrundinformationen und Begründungen der gewählten Werte. Dafür erhalten Sie ein qualifiziertes Gutachten mit einem Umfang von 30 bis 40 Seiten, das rechtlich anerkannt ist.

Die Kosten hierfür orientieren sich am ermittelten Verkehrswert der Immobilie. Bei einem Verkehrswert von rd. 150.000 € liegt das Grundhonorar bei ca. 1.000,- € zzgl. Umsatzsteuer.