Immobilien-Lebenszyklus

Immobilien überdauern i. d. R. einen vergleichsweise langen Zeitraum, in welchem sie mehrere Phasen durchlaufen. Grob können diese Phasen in Errichtung, Nutzung und Abriss differenziert werden, was genau einem Lebenszyklus entspricht. Häufig ist der Rückbau bereits Teil einer neuen Gebäudeerrichtung oder Revitalisierung und markiert so den Beginn eines neuen Zyklus.

Ein Immobilienprojekt besteht meist aus einer Vielzahl an Beteiligten (sog. Stakeholdern), die zu unterschiedlichen Zeitpunkten in das Projekt involviert werden. Aus diesem Zusammenhang ergeben sich unterschiedliche Betrachtungen der Lebenszyklusphasen:
Aus Sicht der direkten Leistungsträger am Gebäude wird die Errichtungsphase des Gebäudes grob in die Projektentwicklung (Planung) und das Bauprojektmanagement (Ausführung) unterschieden. Mit der Bezugsfertigkeit des Gebäudes beginnt die Nutzungsphase, in der die Immobilie ihre Funktion als Raum erfüllt und dadurch abgenutzt wird. Als wesentliches Leistungsfeld ist hier das Facility Management zu nennen.
Wiederum eine leicht veränderte Einteilung der Phasen erfolgt aus Sicht der Immobilienfinanzierung. Als Entwicklungsphase wird der Zeitraum zwischen Grundstücksankauf bis Vollvermietung der Immobilie verstanden, was im Grunde der Dauer der Zwischenfinanzierung entspricht. Steht die Immobilie nach Fertigstellung leer, verlängert sich die Entwicklungsphase und somit der Übergang in die Dauerfinanzierung des Projektes (vgl. Peiser 2012: 169).

Lebenszykluskosten

Als Lebenszykluskosten wird die Summe der Kosten verstanden, die über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie anfallen. Sie ermöglichen es, einen wirtschaftlichen Vergleich unterschiedlicher Handlungsalternativen von Gebäuden aufzustellen, indem deren Erst- und Folgekosten jeweils ins Verhältnis zueinander gesetzt werden. Es lassen sich grundsätzlich drei mögliche Kombinationen zwischen Investitions- und Nutzungskosten unterscheiden:

Low-Tech: Dieser Ansatz setzt auf eine reduzierte Ausstattung mit Gebäudetechnik. Bei einer intelligenten Planung, bspw. durch Nutzung passiver Solargewinne, können Technikelemente eingespart werden, sodass sowohl die Erst- als auch die Folgekosten gesenkt werden können.
Amortisation: Die zweite Möglichkeit ist die Reduzierung von Folgekosten durch höhere Investitionskosten (Erstkosten), wie es regelmäßig bei energetischen Maßnahmen vorkommt, um zukünftig Energiekosten einzusparen.
Liquidität: Dieses Prinzip kommt zur Anwendung, wenn Bauherren unerwartet das Budget ausgeht. Um Baukosten zunächst einzusparen, werden günstige Baustoffe mit geringerer Lebensdauer eingesetzt, die jedoch zu einem früheren Zeitpunkt in der Nutzungsphase wieder erneuert werden müssen (wenn der Bauherr wieder liquide ist). Es kommt also aufgrund finanzieller Umstände zu einer Umkehr des vorgenannten zweiten Prinzips. (vgl. Pelzeter 2007: o. S.).

Daneben ist bei der Beurteilung von Lebenszykluskosten der Betrachtungshorizont von entscheidender Bedeutung. Denn je kürzer dieser ausfällt, desto niedriger belaufen sich die Folgekosten im Vergleich zu den Herstellungskosten.
So kann es bei Immobilien mit kurzen Nutzungsdauern, wie z. B. Lebensmitteldiscounter, durchaus Sinn machen, kostengünstig zu bauen, da die Betriebskosten aufgrund eines insgesamt kurzen Be-trachtungszeitraumes sowieso von untergeordneter Bedeutung sind.
Hingegen lohnt sich bei Wohnimmobilien mit i. d. R. langen Gesamtnutzungsdauern durchaus zu überlegen, ob mit einer Investition in qualitative Ausstattungen eine langfristige Ersparnis aus Erst- und Folgekosten erzielt werden kann.

Schließlich ist anzumerken, dass ein einheitlicher Standard zur Herangehensweise und Durchführung von Lebenszykluskostenberechnungen bisher nicht existiert. Die GEFMA-Richtlinie 220-1 enthält nur Grundlagen für eine Lebenszykluskostenberechnung im Facility Management. Zahlreiche Normen und Richtlinien, Software-Tools und Datenbanken zeigen eine Vielzahl unterschiedlicher Berechnungsverfahren.

Bei der Berechnung der Lebenszykluskosten muss zudem unterschieden werden, aus welcher Perspektive die Kosten angesetzt werden. Während für Selbstnutzer sämtliche Nutzungskosten von Belang sind, interessieren den Vermieter in erster Linie Instandhaltungskosten, da er die Betriebskosten auf den Mieter umlegen kann. Hingegen sind für Mieter nur die Versorgungskosten relevant (vgl. Pelzeter 2007: o. S.).

Quellen:
Peiser, Richard B. (Hrsg.) (2012): Professional Real Estate Development – The ULI Guide To The Business, 3. Auflage.
Pelzeter, Andrea (2007). Lebenszykluskosten von Wohnimmobilien. Publikation. Veröffentlicht durch Haus & Grund in der Dokumentation der Fachveranstaltung vom 12. Juni 2007 zum Thema Immobilie im Lebenszyklus.

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