A-Stadt vs. B-Stadt

In vielen Publikationen zum derzeitigen Immobilienmarktgeschehen finden sich die Bezeichnungen A-Stadt, Top-7-Standorte oder auch B-Wohnungsmärkte Deutschlands. Doch was hat es damit auf sich?

Bisher ist es gebräuchlich mit Namenserweiterungen in Form von Buchstaben oder Zahlen unterschiedliche Lagen bzw. Zentren innerhalb von Stadtgebieten zu klassifizieren, sprich zu beurteilen. So werden beispielsweise bevorzugte Lagen (meist Innenstadtzentren) als A-Lagen bezeichnet, Subzentren oder Durchschnittslagen als B-Lagen, usw. Hingegen wird im Einzelhandel von einer guten Lage ausgegangen, wenn eine hohe Passantenfrequenz besteht. Man spricht dann von 1er-Lagen (oft Hauptgeschäftslagen), gefolgt von 2er-Lagen.

Mit der Bezeichnung als A- oder B-Stadt usw. wird zunächst keine Standortbewertung vorgenommen, sondern nur eine reine Größenkategorisierung, so die Meinung von Prof. Dr. Tobias Just (2012) (in TLG Immobilien GmbH). Zudem liegt eine einheitliche Definition für diese Unterteilung bisher nicht vor.

Zu den A-Standorten, und darüber besteht allgemeiner Konsens, zählen die sieben größten Immobilienstädte Deutschlands. Das sind Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf. Sie werden auch als sog. Top-7-Standorte, Big-7 oder Investmentzentren Deutschlands bezeichnet, für die sich ebenfalls die meisten Investoren interessieren.

Daneben gibt es in Deutschland ca. 70 weitere mittelgroße Städte mit über 100.000 Einwohnern, die auf regionaler Ebene bedeutende Wirtschafts- und somit auch Immobilienstandorte darstellen. Die Einstufung als B-Standorte oder B- bis D-Standorte wird jedoch unterschiedlich gesehen und variiert.

Die Bulwiengesa, eines der größten europäischen Analyseunternehmens in der Immobilienbranche, bezeichnet die außerhalb der Top-7 liegenden Standorte in B, C und D-Städte (Zuordnung und Definition siehe Webseite Riwis). Wiederum Catella Research (2015) sowie andere Marktanalysten unternehmen keine weitere Differenzierung der Nicht-A-Standorte in Deutschland, da diese Städte alle miteinander gemein haben, weniger marktliquide und vor allem weniger markttransparent zu sein. Dadurch entstehen höhere Risiken.

Risiko und die Rendite sind als zentrale Einflussgrößen bei allen Immobilienarten zu bezeichnen, die mit der Absicht erworben werden, zukünftige Erträge zu erwirtschaften, um Vermögen anzulegen, oder durch Weiterverkauf einen Gewinn zu erzielen. Diese Immobilien werden daher auch als Investment-Immobilen und der Markt hierfür als Immobilien-Investmentmarkt bezeichnet.

Für Anleger lassen sich vor diesem Hintergrund folgende Merkmale für A- und B-Städte festhalten:

A-Standorte kennzeichnen:

  • sehr positive sozioökonomische und demographische Rahmenbedingungen
  • hohe Attraktivität und Standortqualität, Metropolisierung
  • Annahme, dass Nachfrage und Preisniveau langfristig steigen
  • dauerhaft im Fokus professioneller Investoren
  • Marktentwicklung deutlich volatiler (schwankungsanfälliger)
  • bessere Informationslage und höhere Transparenz des Immobilienmarktes aufgrund zahlreicher Berichterstattungen und Publikationen großer Beratungsunternehmen
  • hohe Marktliquidität aufgrund größerem verfügbarem Angebot
  • insgesamt suggerieren A-Städte Anlegern Sicherheit und weniger Risiken
  • dadurch niedrigere Anfangsrenditen

 

B-Standorte kennzeichnen:

  • sehr unterschiedliche wirtschaftliche und demographische Rahmenbedingungen der Städte
  • schlechtere Datenverfügbarkeit, dadurch Transparenzdefizite hinsichtlich der Marktentwicklung
  • Annahme eines geringeren Aufwärtspotenzials der Preise und Mieten; einige B-Städte mit sinkendem Preisniveau
  • Marktentwicklung deutlich weniger volatil und unempfindlicher gegenüber Krisen; preisstabil
  • geringere Marktliquidität, Objekte können ggf. nicht kurzfristig verkauft werden
  • insgesamt suggerieren B-Städte Anlegern höhere Risiken
  • dadurch höhere Anfangsrenditen

 

Insgesamt lassen sich für alle A-Städte Deutschlands sehr positive sozioökonomische Rahmenbedingungen beobachten. Es ist davon auszugehen, dass Immobilien an diesen Standorten dauerhaft nachgefragt werden, weshalb diese Standorte prinzipiell das geringste Investitions- bzw. Mietausfallrisiko aufweisen.

B-Städte können allein anhand der Bezeichnung als solche zunächst nicht eingeschätzt werden, da die ca. 70 B-Städte Deutschlands sehr unterschiedliche regionale Profile abbilden. Einige Städte wachsen, die anderen schrumpfen. Einige Städte sind wichtige Wirtschaftsstandorte, andere wiederum beliebte Wohnstandorte. Hinzu kommt die oft fehlende Datengrundlage zur Einschätzung des Marktes, sodass ein Investment ggf. nicht optimal platziert werden kann.

Grundsätzlich können auch B-Städte Anlegern Vorteile einräumen und grundsätzlich können auch attraktive Renditen in B-Städten erwirtschaftet werden. Allerdings ist es hierfür erforderlich und gleichzeitig die Schwierigkeit, den jeweiligen Teilmarkt hinsichtlich seiner Merkmale richtig einzuschätzen.

 

Quellen:

Catella Research, Dr. Thomas Beyerle (Hrsg.) (2015): Wohnungsmarktranking Deutschland 2015.

TLG Immobilien GmbH (Hrsg.) (2012): Investitionschancen in deutschen Mittelstädten.

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