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Immobilien-Lebenszyklus

Immobilien überdauern i. d. R. einen vergleichsweise langen Zeitraum, in welchem sie mehrere Phasen durchlaufen. Grob können diese Phasen in Errichtung, Nutzung und Abriss differenziert werden, was genau einem Lebenszyklus entspricht. Häufig ist der Rückbau bereits Teil einer neuen Gebäudeerrichtung oder Revitalisierung und markiert so den Beginn eines neuen Zyklus.

Ein Immobilienprojekt besteht meist aus einer Vielzahl an Beteiligten (sog. Stakeholdern), die zu unterschiedlichen Zeitpunkten in das Projekt involviert werden. Aus diesem Zusammenhang ergeben sich unterschiedliche Betrachtungen der Lebenszyklusphasen:
Aus Sicht der direkten Leistungsträger am Gebäude wird die Errichtungsphase des Gebäudes grob in die Projektentwicklung (Planung) und das Bauprojektmanagement (Ausführung) unterschieden. Mit der Bezugsfertigkeit des Gebäudes beginnt die Nutzungsphase, in der die Immobilie ihre Funktion als Raum erfüllt und dadurch abgenutzt wird. Als wesentliches Leistungsfeld ist hier das Facility Management zu nennen.
Wiederum eine leicht veränderte Einteilung der Phasen erfolgt aus Sicht der Immobilienfinanzierung. Als Entwicklungsphase wird der Zeitraum zwischen Grundstücksankauf bis Vollvermietung der Immobilie verstanden, was im Grunde der Dauer der Zwischenfinanzierung entspricht. Steht die Immobilie nach Fertigstellung leer, verlängert sich die Entwicklungsphase und somit der Übergang in die Dauerfinanzierung des Projektes (vgl. Peiser 2012: 169).

Lebenszykluskosten

Als Lebenszykluskosten wird die Summe der Kosten verstanden, die über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie anfallen. Sie ermöglichen es, einen wirtschaftlichen Vergleich unterschiedlicher Handlungsalternativen von Gebäuden aufzustellen, indem deren Erst- und Folgekosten jeweils ins Verhältnis zueinander gesetzt werden. Es lassen sich grundsätzlich drei mögliche Kombinationen zwischen Investitions- und Nutzungskosten unterscheiden:

Low-Tech: Dieser Ansatz setzt auf eine reduzierte Ausstattung mit Gebäudetechnik. Bei einer intelligenten Planung, bspw. durch Nutzung passiver Solargewinne, können Technikelemente eingespart werden, sodass sowohl die Erst- als auch die Folgekosten gesenkt werden können.
Amortisation: Die zweite Möglichkeit ist die Reduzierung von Folgekosten durch höhere Investitionskosten (Erstkosten), wie es regelmäßig bei energetischen Maßnahmen vorkommt, um zukünftig Energiekosten einzusparen.
Liquidität: Dieses Prinzip kommt zur Anwendung, wenn Bauherren unerwartet das Budget ausgeht. Um Baukosten zunächst einzusparen, werden günstige Baustoffe mit geringerer Lebensdauer eingesetzt, die jedoch zu einem früheren Zeitpunkt in der Nutzungsphase wieder erneuert werden müssen (wenn der Bauherr wieder liquide ist). Es kommt also aufgrund finanzieller Umstände zu einer Umkehr des vorgenannten zweiten Prinzips. (vgl. Pelzeter 2007: o. S.).

Daneben ist bei der Beurteilung von Lebenszykluskosten der Betrachtungshorizont von entscheidender Bedeutung. Denn je kürzer dieser ausfällt, desto niedriger belaufen sich die Folgekosten im Vergleich zu den Herstellungskosten.
So kann es bei Immobilien mit kurzen Nutzungsdauern, wie z. B. Lebensmitteldiscounter, durchaus Sinn machen, kostengünstig zu bauen, da die Betriebskosten aufgrund eines insgesamt kurzen Be-trachtungszeitraumes sowieso von untergeordneter Bedeutung sind.
Hingegen lohnt sich bei Wohnimmobilien mit i. d. R. langen Gesamtnutzungsdauern durchaus zu überlegen, ob mit einer Investition in qualitative Ausstattungen eine langfristige Ersparnis aus Erst- und Folgekosten erzielt werden kann.

Schließlich ist anzumerken, dass ein einheitlicher Standard zur Herangehensweise und Durchführung von Lebenszykluskostenberechnungen bisher nicht existiert. Die GEFMA-Richtlinie 220-1 enthält nur Grundlagen für eine Lebenszykluskostenberechnung im Facility Management. Zahlreiche Normen und Richtlinien, Software-Tools und Datenbanken zeigen eine Vielzahl unterschiedlicher Berechnungsverfahren.

Bei der Berechnung der Lebenszykluskosten muss zudem unterschieden werden, aus welcher Perspektive die Kosten angesetzt werden. Während für Selbstnutzer sämtliche Nutzungskosten von Belang sind, interessieren den Vermieter in erster Linie Instandhaltungskosten, da er die Betriebskosten auf den Mieter umlegen kann. Hingegen sind für Mieter nur die Versorgungskosten relevant (vgl. Pelzeter 2007: o. S.).

Quellen:
Peiser, Richard B. (Hrsg.) (2012): Professional Real Estate Development – The ULI Guide To The Business, 3. Auflage.
Pelzeter, Andrea (2007). Lebenszykluskosten von Wohnimmobilien. Publikation. Veröffentlicht durch Haus & Grund in der Dokumentation der Fachveranstaltung vom 12. Juni 2007 zum Thema Immobilie im Lebenszyklus.

A-Stadt vs. B-Stadt

In vielen Publikationen zum derzeitigen Immobilienmarktgeschehen finden sich die Bezeichnungen A-Stadt, Top-7-Standorte oder auch B-Wohnungsmärkte Deutschlands. Doch was hat es damit auf sich?

Bisher ist es gebräuchlich mit Namenserweiterungen in Form von Buchstaben oder Zahlen unterschiedliche Lagen bzw. Zentren innerhalb von Stadtgebieten zu klassifizieren, sprich zu beurteilen. So werden beispielsweise bevorzugte Lagen (meist Innenstadtzentren) als A-Lagen bezeichnet, Subzentren oder Durchschnittslagen als B-Lagen, usw. Hingegen wird im Einzelhandel von einer guten Lage ausgegangen, wenn eine hohe Passantenfrequenz besteht. Man spricht dann von 1er-Lagen (oft Hauptgeschäftslagen), gefolgt von 2er-Lagen.

Mit der Bezeichnung als A- oder B-Stadt usw. wird zunächst keine Standortbewertung vorgenommen, sondern nur eine reine Größenkategorisierung, so die Meinung von Prof. Dr. Tobias Just (2012) (in TLG Immobilien GmbH). Zudem liegt eine einheitliche Definition für diese Unterteilung bisher nicht vor.

Zu den A-Standorten, und darüber besteht allgemeiner Konsens, zählen die sieben größten Immobilienstädte Deutschlands. Das sind Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf. Sie werden auch als sog. Top-7-Standorte, Big-7 oder Investmentzentren Deutschlands bezeichnet, für die sich ebenfalls die meisten Investoren interessieren.

Daneben gibt es in Deutschland ca. 70 weitere mittelgroße Städte mit über 100.000 Einwohnern, die auf regionaler Ebene bedeutende Wirtschafts- und somit auch Immobilienstandorte darstellen. Die Einstufung als B-Standorte oder B- bis D-Standorte wird jedoch unterschiedlich gesehen und variiert.

Die Bulwiengesa, eines der größten europäischen Analyseunternehmens in der Immobilienbranche, bezeichnet die außerhalb der Top-7 liegenden Standorte in B, C und D-Städte (Zuordnung und Definition siehe Webseite Riwis). Wiederum Catella Research (2015) sowie andere Marktanalysten unternehmen keine weitere Differenzierung der Nicht-A-Standorte in Deutschland, da diese Städte alle miteinander gemein haben, weniger marktliquide und vor allem weniger markttransparent zu sein. Dadurch entstehen höhere Risiken.

Risiko und die Rendite sind als zentrale Einflussgrößen bei allen Immobilienarten zu bezeichnen, die mit der Absicht erworben werden, zukünftige Erträge zu erwirtschaften, um Vermögen anzulegen, oder durch Weiterverkauf einen Gewinn zu erzielen. Diese Immobilien werden daher auch als Investment-Immobilen und der Markt hierfür als Immobilien-Investmentmarkt bezeichnet.

Für Anleger lassen sich vor diesem Hintergrund folgende Merkmale für A- und B-Städte festhalten:

A-Standorte kennzeichnen:

  • sehr positive sozioökonomische und demographische Rahmenbedingungen
  • hohe Attraktivität und Standortqualität, Metropolisierung
  • Annahme, dass Nachfrage und Preisniveau langfristig steigen
  • dauerhaft im Fokus professioneller Investoren
  • Marktentwicklung deutlich volatiler (schwankungsanfälliger)
  • bessere Informationslage und höhere Transparenz des Immobilienmarktes aufgrund zahlreicher Berichterstattungen und Publikationen großer Beratungsunternehmen
  • hohe Marktliquidität aufgrund größerem verfügbarem Angebot
  • insgesamt suggerieren A-Städte Anlegern Sicherheit und weniger Risiken
  • dadurch niedrigere Anfangsrenditen

 

B-Standorte kennzeichnen:

  • sehr unterschiedliche wirtschaftliche und demographische Rahmenbedingungen der Städte
  • schlechtere Datenverfügbarkeit, dadurch Transparenzdefizite hinsichtlich der Marktentwicklung
  • Annahme eines geringeren Aufwärtspotenzials der Preise und Mieten; einige B-Städte mit sinkendem Preisniveau
  • Marktentwicklung deutlich weniger volatil und unempfindlicher gegenüber Krisen; preisstabil
  • geringere Marktliquidität, Objekte können ggf. nicht kurzfristig verkauft werden
  • insgesamt suggerieren B-Städte Anlegern höhere Risiken
  • dadurch höhere Anfangsrenditen

 

Insgesamt lassen sich für alle A-Städte Deutschlands sehr positive sozioökonomische Rahmenbedingungen beobachten. Es ist davon auszugehen, dass Immobilien an diesen Standorten dauerhaft nachgefragt werden, weshalb diese Standorte prinzipiell das geringste Investitions- bzw. Mietausfallrisiko aufweisen.

B-Städte können allein anhand der Bezeichnung als solche zunächst nicht eingeschätzt werden, da die ca. 70 B-Städte Deutschlands sehr unterschiedliche regionale Profile abbilden. Einige Städte wachsen, die anderen schrumpfen. Einige Städte sind wichtige Wirtschaftsstandorte, andere wiederum beliebte Wohnstandorte. Hinzu kommt die oft fehlende Datengrundlage zur Einschätzung des Marktes, sodass ein Investment ggf. nicht optimal platziert werden kann.

Grundsätzlich können auch B-Städte Anlegern Vorteile einräumen und grundsätzlich können auch attraktive Renditen in B-Städten erwirtschaftet werden. Allerdings ist es hierfür erforderlich und gleichzeitig die Schwierigkeit, den jeweiligen Teilmarkt hinsichtlich seiner Merkmale richtig einzuschätzen.

 

Quellen:

Catella Research, Dr. Thomas Beyerle (Hrsg.) (2015): Wohnungsmarktranking Deutschland 2015.

TLG Immobilien GmbH (Hrsg.) (2012): Investitionschancen in deutschen Mittelstädten.